HIS • HIS1 • HIS2 • HMP • R2V • NR

Um guia prático para compradores, investidores e corretores

APRESENTAÇÃO

O mercado imobiliário de São Paulo passou por uma das maiores transformações de sua história nos últimos anos. Se antes bastava escolher um apartamento e verificar seu preço, hoje o comprador precisa compreender uma série de classificações urbanísticas que influenciam diretamente quem pode adquirir determinado imóvel, como ele pode ser utilizado e quais restrições legais existirão durante sua vida útil.

Siglas como HIS, HIS1, HIS2, HMP, R2V e NR passaram a aparecer em praticamente todos os lançamentos imobiliários da capital paulista. Muitas vezes elas são mencionadas apenas de forma superficial durante a venda, gerando dúvidas e, em alguns casos, problemas para compradores, investidores e até mesmo para corretores.

Este guia foi elaborado para explicar, de forma clara e objetiva, o significado de cada uma dessas categorias, sua origem, os critérios legais aplicáveis e os cuidados que devem ser observados antes da assinatura de qualquer contrato.

CAPÍTULO 1 - COMO SURGIRAM O HIS E O HMP

Até poucos anos atrás, os empreendimentos imobiliários eram classificados basicamente como residenciais ou comerciais. Entretanto, São Paulo enfrentava um grave déficit habitacional, principalmente para famílias de baixa e média renda.

Para enfrentar esse problema, o município passou a utilizar instrumentos urbanísticos previstos no Plano Diretor Estratégico (PDE) e na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS). Esses instrumentos concedem benefícios às incorporadoras, como maior potencial construtivo e incentivos urbanísticos, desde que parte das unidades produzidas seja destinada à população enquadrada em determinadas faixas de renda.

A lógica é simples:

• a Prefeitura concede incentivos;
• a incorporadora produz habitações com regras específicas;
• essas unidades são destinadas a públicos previamente definidos.

Foi nesse contexto que surgiram as categorias HIS e HMP.

CAPÍTULO 2 - O QUE É HIS

HIS significa Habitação de Interesse Social.

São imóveis destinados a famílias de baixa renda e produzidos dentro de uma política pública de habitação.

Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, HIS não significa imóvel de baixa qualidade. Atualmente é comum encontrar empreendimentos HIS em bairros valorizados, com boa arquitetura, lazer e excelente localização.

O diferencial está na finalidade social do empreendimento.

Para receber os incentivos urbanísticos previstos na legislação, a construtora assume obrigações relacionadas ao perfil do comprador e às condições de comercialização das unidades.

CAPÍTULO 3 - HIS1

O HIS1 representa a faixa destinada às famílias com menor renda.

Pela regulamentação municipal, enquadram-se nessa categoria famílias com renda familiar mensal de até 3 salários mínimos (ou limite per capita definido em decreto anual).

Principais características

• foco em famílias de baixa renda;
• possibilidade de utilização de programas habitacionais;
• possibilidade de financiamento com condições favorecidas, quando atendidos os requisitos do programa de crédito;
• necessidade de comprovação de enquadramento na faixa de renda.

Na prática, o comprador deverá apresentar documentação que demonstre sua renda familiar para comprovar que atende aos critérios exigidos.

CAPÍTULO 4 - HIS2

O HIS2 amplia o atendimento para famílias com renda um pouco maior.

Enquadram-se nessa categoria famílias com renda familiar mensal de até 6 salários mínimos, observados os critérios legais vigentes.

Embora seja uma categoria de Habitação de Interesse Social, as regras podem diferir das aplicáveis ao HIS1, especialmente quanto aos mecanismos de enquadramento e às condições de comercialização.

CAPÍTULO 5 - HMP

HMP significa Habitação de Mercado Popular.

Foi criada para atender famílias que possuem renda superior à das categorias HIS, mas que ainda encontram dificuldades para adquirir imóveis produzidos pelo mercado tradicional.

Atualmente, o enquadramento considera famílias com renda de até 10 salários mínimos, conforme a regulamentação municipal.

O HMP ocupa uma posição intermediária entre a habitação social e o mercado convencional.

CAPÍTULO 6 - R2V

R2V significa, na prática, uma unidade residencial de renda livre, sem limitação de faixa de renda para aquisição.

É o apartamento convencional comercializado pelo mercado.

Quem compra uma unidade R2V normalmente pode:

• morar;
• investir;
• revender;
• alugar;
• financiar, conforme as regras do banco escolhido.

Não há exigência de enquadramento em programas habitacionais municipais.

Para investidores, essa costuma ser a categoria com maior flexibilidade de uso.

CAPÍTULO 7 - NR

NR significa Não Residencial.

Esse é um dos conceitos mais mal compreendidos do mercado.

Visualmente, uma unidade NR pode parecer um apartamento comum, mas juridicamente ela foi aprovada para uso não residencial.

É comum encontrar unidades NR em formato de studios.

Dependendo do projeto aprovado e das regras do condomínio, elas podem ser utilizadas para:

• escritórios;
• consultórios;
• prestação de serviços;
• hospedagem;
• locação de curta duração, quando permitida.

Antes de comprar uma unidade NR, é essencial verificar:

• destinação aprovada no licenciamento;
• convenção condominial;
• regras de financiamento;
• tributação aplicável;
• finalidade pretendida pelo comprador.

CAPÍTULO 8 - PRINCIPAIS DIFERENÇAS

CAPÍTULO 9 - POSSO COMPRAR PARA INVESTIR?

Essa é uma das perguntas mais frequentes.

A resposta depende da categoria do imóvel e das regras aplicáveis ao empreendimento.

Em unidades HIS e HMP, podem existir obrigações relacionadas ao público-alvo e à destinação da unidade, previstas na legislação e na documentação do empreendimento. Portanto, o investidor deve analisar cuidadosamente as condições antes da aquisição.

Já unidades R2V costumam oferecer maior liberdade para investimento.

CAPÍTULO 10 - POSSO ALUGAR?

Também depende da categoria.

Em alguns empreendimentos HIS e HMP, a locação pode estar sujeita a regras específicas.

No caso das unidades NR, deve-se observar se a finalidade da locação é compatível com o uso aprovado.

Jamais presuma que todas as categorias possuem as mesmas possibilidades de utilização.

CAPÍTULO 11 - FINANCIAMENTO

Grande parte dessas unidades pode ser financiada.

Entretanto, cada instituição financeira possui critérios próprios de análise.

O banco avaliará:

• renda;
• capacidade de pagamento;
• documentação do comprador;
• enquadramento do empreendimento;
• políticas de crédito vigentes.

A utilização do FGTS dependerá do atendimento às normas federais e das condições do financiamento.

CAPÍTULO 12 - PRINCIPAIS ERROS DOS COMPRADORES

Os erros mais comuns são:

1. Comprar sem entender a categoria do imóvel.
2. Acreditar que todos os studios são residenciais.
3. Não verificar as regras de uso.
4. Não confirmar o enquadramento da renda.
5. Assinar contrato sem orientação técnica.
6. Não analisar a convenção do condomínio.
7. Basear a decisão apenas na publicidade.

CAPÍTULO 13 - PRINCIPAIS ERROS DOS CORRETORES

O corretor que desconhece essas categorias pode gerar sérios problemas para seus clientes.

Entre os principais erros estão:

• prometer utilização incompatível com o enquadramento legal;
• não solicitar documentos para comprovação da renda;
• não explicar as diferenças entre HIS, HMP e R2V;
• desconhecer as limitações da unidade NR.

O corretor consultivo agrega valor justamente por orientar o cliente antes da assinatura do contrato.

CAPÍTULO 14 - CHECKLIST ANTES DE COMPRAR

Antes de fechar negócio, confirme:

• Qual é a categoria do imóvel?
• Existe limite de renda?
• O empreendimento possui restrições de comercialização?
• A unidade é residencial ou NR?
• O financiamento está aprovado?
• O uso pretendido é permitido?
• A documentação foi analisada?
• A matrícula está regular?
• A convenção do condomínio foi lida?

CAPÍTULO 15 - O PAPEL DA EVOLULAR

Na EvoluLar, entendemos que vender um imóvel vai muito além de apresentar uma planta ou negociar um preço.

Cada aquisição representa uma decisão patrimonial importante e, por isso, deve ser conduzida com segurança, transparência e conhecimento técnico.

Nosso compromisso é analisar cada empreendimento sob os aspectos jurídico, urbanístico e comercial, orientando o cliente sobre direitos, deveres, limitações e oportunidades antes da assinatura de qualquer contrato.

Acreditamos que informação de qualidade protege o patrimônio, reduz riscos e fortalece a confiança entre corretor e cliente.

CONCLUSÃO

O mercado imobiliário de São Paulo tornou-se mais complexo, mas também mais transparente para quem busca informação.

Compreender as diferenças entre HIS, HIS1, HIS2, HMP, R2V e NR permite tomar decisões mais seguras, evitar equívocos e identificar oportunidades compatíveis com o perfil de cada comprador.

Independentemente de você ser comprador, investidor ou corretor, conhecer essas classificações é indispensável para realizar negociações conscientes e juridicamente seguras.

A EvoluLar acredita que conhecimento é parte essencial de um bom atendimento. Quanto mais informado estiver o cliente, maior será sua segurança para investir e proteger seu patrimônio.