Comprar um imóvel envolve valores elevados, expectativas familiares e decisões que podem comprometer o orçamento por muitos anos. Por isso, o contrato de compra e venda não deve ser tratado como uma simples formalidade.

Uma cláusula mal redigida, uma dívida não identificada ou uma irregularidade na matrícula pode transformar o sonho do imóvel próprio em um problema jurídico e financeiro. Antes da assinatura, comprador, imóvel e condições da negociação precisam ser cuidadosamente analisados.

1. Confirme quem é o verdadeiro proprietário

O primeiro cuidado é verificar se a pessoa que está vendendo aparece como proprietária na matrícula do imóvel.

A matrícula deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região. Nela constam a descrição do bem, os proprietários, as transmissões anteriores e eventuais restrições registradas.

Se o vendedor for casado, o regime de bens também deve ser analisado. Dependendo da situação, a assinatura do cônjuge será necessária. Quando a venda for realizada por procurador, confira a autenticidade, a validade e os poderes concedidos na procuração.

2. Solicite uma matrícula atualizada

Não basta visualizar uma cópia antiga da matrícula. O ideal é solicitar uma certidão atualizada, emitida recentemente.

Esse documento pode revelar:

1. Penhoras judiciais
2. Hipotecas
3. Alienação fiduciária
4. Usufruto
5. Indisponibilidade de bens
6. Promessas de venda anteriores
7. Ações judiciais relacionadas ao imóvel
8. Restrições que impeçam a transferência

A Lei nº 13.097/2015 fortaleceu o princípio da concentração dos atos na matrícula. Mesmo assim, a análise não deve ser feita de maneira superficial. Qualquer anotação precisa ser interpretada antes da assinatura.

3. Verifique as certidões do vendedor

A análise da matrícula deve ser acompanhada pela verificação da situação jurídica e financeira do vendedor.

Dependendo do caso, podem ser solicitadas certidões dos distribuidores cíveis, fiscais, trabalhistas, federais, estaduais e municipais, além de pesquisas sobre protestos.

A existência de uma ação judicial não significa automaticamente que o imóvel não possa ser comprado. Entretanto, é necessário avaliar se aquela dívida pode resultar em fraude contra credores, fraude à execução ou futura tentativa de anulação da venda.

Quando o vendedor for uma empresa, a investigação deve incluir a situação da pessoa jurídica e de seus representantes, conforme as características da negociação.

4. Confira as dívidas do imóvel

Algumas obrigações acompanham o próprio imóvel e podem atingir o novo proprietário.

No caso de apartamento, solicite uma declaração de quitação condominial assinada pelo síndico ou pela administradora. O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o comprador responde pelos débitos condominiais do imóvel, inclusive multas e juros.

Também devem ser verificados:

1. IPTU e taxas municipais
2. Contas de consumo pendentes
3. Parcelamentos vinculados ao imóvel
4. Multas condominiais
5. Obras extraordinárias aprovadas
6. Débitos relacionados à regularização

O contrato deve determinar quem será responsável por cada obrigação existente até a entrega das chaves.

5. Compare a matrícula com a situação real do imóvel

A descrição registrada precisa corresponder ao que existe fisicamente.

Confirme área privativa, área do terreno, vagas de garagem, depósitos, número do apartamento, confrontações e eventuais ampliações. Reformas que aumentaram a área construída podem não ter sido aprovadas pela prefeitura ou averbadas na matrícula.

Essa diferença pode dificultar o financiamento, o registro da compra, uma futura venda e até a contratação de seguro.

6. Analise cuidadosamente o preço e a forma de pagamento

O contrato deve apresentar o valor total da negociação e explicar de maneira objetiva como ele será pago.

É importante conferir:

1. Valor do sinal
2. Datas das parcelas
3. Dados bancários do beneficiário
4. Valores pagos com recursos próprios
5. Utilização do FGTS
6. Valor dependente de financiamento
7. Correção monetária, se houver
8. Consequências em caso de atraso

Nunca realize pagamentos para terceiros que não estejam formalmente identificados e autorizados no contrato.

7. Inclua uma condição para aprovação do financiamento

Quando a compra depende de crédito imobiliário, o contrato precisa estabelecer o que acontecerá se o banco não aprovar o financiamento ou liberar um valor inferior ao esperado.

Também é necessário diferenciar uma reprovação causada pela capacidade financeira do comprador de uma reprovação relacionada a problemas documentais do imóvel ou do vendedor.

Sem essa definição, o comprador pode perder o sinal mesmo quando o financiamento foi recusado por uma irregularidade que não provocou.

8. Confira prazos, entrega das chaves e penalidades

O documento deve informar quando ocorrerão a desocupação, a entrega das chaves, a assinatura da escritura ou do instrumento bancário e a apresentação dos documentos necessários.

As multas por desistência ou descumprimento precisam ser claras e equilibradas. Também devem constar as regras sobre devolução dos valores pagos, retenções, atraso na entrega e responsabilidade por despesas.

9. Entenda quando a propriedade será realmente transferida

A assinatura do contrato não torna o comprador automaticamente proprietário.

Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontecer, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante terceiros.

Por isso, a negociação somente estará juridicamente concluída após o pagamento do ITBI, quando aplicável, a formalização do título adequado e o respectivo registro.

Conclusão

Antes de assinar um contrato de compra e venda, é essencial investigar o imóvel, o vendedor e cada condição da negociação. Não se deve confiar apenas em promessas verbais ou modelos genéricos encontrados na internet.

Uma compra segura exige documentação atualizada, cláusulas claras e acompanhamento profissional. A EvoluLar conduz cada negociação com atenção aos detalhes, transparência e responsabilidade, protegendo o patrimônio e a tranquilidade de todas as partes envolvidas.