O comprador encontrou o imóvel ideal, possui renda compatível e pretende financiar parte da aquisição.

Porém, a propriedade custa mais de R$ 2,25 milhões. Até recentemente, essa condição deixava a CAIXA fora das alternativas disponíveis para muitas operações individuais.

Esse cenário mudou.

Em março de 2026, a instituição retomou o financiamento para pessoas físicas interessadas em comprar imóveis residenciais avaliados acima de R$ 2,25 milhões.

A mudança amplia a concorrência no crédito de alto padrão, mas não significa que todo imóvel será financiado ou que as condições serão iguais às oferecidas pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Por que o valor de R$ 2,25 milhões é importante?

O limite de R$ 2,25 milhões separa atualmente as operações enquadradas no Sistema Financeiro da Habitação, o SFH, daquelas realizadas pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o SFI.

O teto do SFH foi elevado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões pelo Conselho Monetário Nacional em outubro de 2025.

Imóveis avaliados dentro desse limite podem ser financiados pelo SFH, desde que atendam aos demais requisitos. Quando a avaliação ultrapassa esse valor, a operação é enquadrada no SFI.

É importante observar que o banco considera o valor da avaliação realizada por seu profissional, não apenas o preço anunciado ou negociado entre comprador e vendedor.

O que a CAIXA retomou?

A CAIXA voltou a financiar a aquisição individual de imóveis residenciais acima do limite do SFH para pessoas físicas.

Essas operações utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo e são contratadas dentro das regras do SFI.

A modalidade estava suspensa desde outubro de 2024, período em que a instituição concentrou recursos da poupança em imóveis de menor valor, com o objetivo de atender um número maior de famílias.

Mudanças promovidas no direcionamento dos recursos da poupança ampliaram a disponibilidade de crédito e permitiram a retomada gradual desse atendimento.

SFH e SFI são a mesma coisa?

Não.

O SFH possui regras específicas, incluindo limite para o valor de avaliação do imóvel e condições reguladas para o financiamento.

O SFI oferece maior flexibilidade para operações que não se enquadram no SFH, especialmente imóveis de valor mais elevado. Em contrapartida, taxas, garantias e condições são definidas conforme a política da instituição financeira e o perfil da operação.

O comprador não deve presumir que uma taxa divulgada para o SFH também será aplicada ao SFI.

A comparação precisa considerar o Custo Efetivo Total, prazo, seguros, sistema de amortização, percentual financiado e condições de atualização do saldo devedor.

Será possível financiar todo o valor do imóvel?

Normalmente, não.

A instituição define uma cota máxima de financiamento e o comprador precisa pagar o restante com recursos próprios.

Imagine um imóvel avaliado em R$ 3 milhões. Se o banco aceitar financiar 70% do valor, o crédito poderá chegar a R$ 2,1 milhões e o comprador precisará dispor de pelo menos R$ 900 mil para completar o preço.

Ainda existirão despesas com ITBI, escritura ou contrato bancário, registro, avaliação e eventuais certidões.

O percentual é apenas um exemplo. A cota efetivamente aprovada dependerá das regras vigentes, do perfil do cliente, da capacidade de pagamento e das características da propriedade.

O FGTS poderá ser utilizado?

A possibilidade de utilização do FGTS não deve ser considerada automática nas operações acima de R$ 2,25 milhões.

O comprador precisa atender aos requisitos do Fundo, às regras aplicáveis à operação e às condições vigentes no momento da contratação.

Como o imóvel acima desse limite é enquadrado no SFI, é indispensável confirmar diretamente com o agente financeiro se os recursos poderão ser utilizados para entrada, amortização, liquidação ou pagamento de prestações.

Assumir que o saldo do FGTS estará disponível antes dessa confirmação pode provocar uma diferença importante no valor necessário para concluir a compra.

A renda exigida será muito maior?

A renda necessária depende do valor financiado, da taxa, do prazo, do sistema de amortização e das demais obrigações financeiras do comprador.

Não existe uma renda única aplicável a todos os imóveis acima de R$ 2,25 milhões.

O banco analisará comprometimento mensal, histórico de crédito, patrimônio, estabilidade da renda e capacidade para suportar o financiamento durante todo o contrato.

Receber um valor elevado também não garante aprovação. Dívidas existentes, documentação incompleta ou movimentações financeiras incompatíveis podem limitar o crédito.

O imóvel também passa por análise

A aprovação financeira do comprador é apenas uma parte do processo.

O banco avaliará a propriedade e analisará sua documentação. Matrícula, titularidade, área construída, averbações, regularidade urbanística e condições de comercialização precisam estar coerentes.

Construções não averbadas, divergências de metragem, restrições registrárias ou avaliação inferior ao preço de compra podem reduzir o valor liberado ou impedir o financiamento.

Em imóveis de alto padrão, reformas, ampliações e personalizações são frequentes. Por isso, a conferência documental deve ocorrer antes da assinatura do compromisso.

O que muda para quem está vendendo?

A retomada representa uma nova alternativa para compradores e pode aumentar a liquidez dos imóveis acima de R$ 2,25 milhões.

O vendedor deixa de depender exclusivamente de compradores com grande disponibilidade de recursos próprios ou de um número menor de instituições financeiras.

Entretanto, a possibilidade de financiamento não substitui uma precificação adequada. Imóvel anunciado acima do valor reconhecido pelo mercado pode receber uma avaliação bancária inferior, exigindo que o comprador aumente a entrada.

Na EvoluLar, analisamos posicionamento de preço, documentação e perfil do comprador antes de conduzir a negociação. Essa preparação reduz atrasos e evita que o financiamento seja tratado como garantido antes da aprovação definitiva.

Conclusão

A CAIXA voltou a financiar imóveis residenciais avaliados acima de R$ 2,25 milhões e ampliou as opções disponíveis no mercado de médio e alto padrão.

A mudança pode favorecer compradores, vendedores e incorporadores, além de aumentar a concorrência entre instituições financeiras.

Mesmo assim, cada operação continuará sujeita à análise de crédito, avaliação do imóvel, documentação e disponibilidade de entrada.

Mais uma alternativa de financiamento representa uma oportunidade. A segurança do negócio dependerá da forma como ela for analisada.

Está planejando comprar ou vender um imóvel acima de R$ 2,25 milhões? Fale com a EvoluLar e conduza a negociação com estratégia, segurança e análise profissional.