Quem possui um apartamento alugado começará a pagar IBS e CBS?

A resposta, na maioria dos casos, é não.

A Reforma Tributária criou regras específicas para operações imobiliárias, mas a pessoa física não se transforma automaticamente em contribuinte apenas porque recebe aluguel.

A Lei Complementar nº 214 estabeleceu critérios de habitualidade relacionados à receita e à quantidade de imóveis. Entretanto, existem diferentes formas de enquadramento, e observar somente um dos limites pode levar a uma conclusão errada.

Qual é a regra para a pessoa física?

Na análise baseada no ano calendário anterior, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular quando duas condições ocorrerem simultaneamente:

1. A receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento superar a referência anual de R$ 240 mil.
2. As operações envolverem mais de três imóveis distintos.

Portanto, a regra alcança, em princípio, quem possui pelo menos quatro imóveis alugados e ultrapassa o limite anual de receita.

Uma pessoa com cinco imóveis alugados, mas receita inferior ao limite, não se enquadra apenas pela quantidade. Da mesma forma, quem recebe mais de R$ 240 mil com um único imóvel não se enquadra por esse critério baseado no ano anterior.

O valor de R$ 240 mil é uma referência prevista na legislação e está sujeito à atualização pelo IPCA. O proprietário deverá conferir o limite atualizado aplicável ao período analisado.

Existe outro gatilho no próprio ano?

Sim, e este é um dos pontos que mais exigem atenção.

A legislação também prevê o enquadramento no próprio ano calendário quando a receita com locação superar em 20% o limite legal.

Considerando o valor original de R$ 240 mil, essa referência corresponderia a R$ 288 mil no ano. Como o limite é atualizado, o valor efetivamente aplicável também precisa ser confirmado.

Nesse segundo critério, a redação legal considera a receita obtida no próprio ano. Por isso, um proprietário que não estava inicialmente enquadrado pode passar à condição de contribuinte ao superar o limite durante o período.

O acompanhamento não deve ocorrer apenas na declaração anual. A receita precisa ser monitorada ao longo do ano.

O Imposto de Renda deixará de existir?

Não.

O IBS e a CBS não substituem o Imposto de Renda incidente sobre os rendimentos de aluguel.

Quando o proprietário recebe aluguel de pessoa física, esses valores podem continuar sujeitos ao recolhimento mensal pelo Carnê Leão, conforme as regras do Imposto de Renda. Quando o pagamento é realizado por pessoa jurídica, aplicam-se as obrigações correspondentes à retenção e à declaração.

Caso o proprietário também seja enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS, poderá existir uma nova camada tributária além do Imposto de Renda.

Por isso, comparar apenas a futura alíquota do novo sistema não revela necessariamente a carga total da locação.

A alíquota será igual à aplicada aos demais serviços?

A locação de imóveis recebeu tratamento específico.

A legislação prevê redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.

Isso significa uma redução da alíquota geral, não uma isenção completa.

A carga efetiva dependerá das alíquotas de referência definidas durante a implementação da Reforma Tributária, da base de cálculo, dos créditos permitidos e das características da operação.

Em 2026, o sistema permanece em fase de testes, com alíquotas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. A CBS entra efetivamente na transição em 2027, enquanto a substituição gradual dos tributos estaduais e municipais ocorrerá nos anos seguintes.

Existe benefício para o aluguel residencial?

Sim.

A locação de imóvel residencial possui um redutor social mensal de R$ 600,00 por imóvel.

Esse valor é deduzido da base de cálculo antes da aplicação dos tributos, observadas as condições legais. O redutor também está sujeito à atualização.

Imagine um aluguel residencial de R$ 3 mil. Antes do cálculo do IBS e da CBS, o redutor social diminuiria a base considerada, conforme as regras aplicáveis ao período.

Isso não significa desconto automático de R$ 600,00 no valor pago pelo inquilino. Trata-se de um mecanismo tributário destinado a reduzir a base de cálculo.

O proprietário precisará abrir uma empresa?

Não necessariamente.

A Receita Federal orienta que, a partir de julho de 2026, pessoas físicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS deverão possuir inscrição no CNPJ para facilitar a apuração e o cumprimento das obrigações.

Essa inscrição não transforma a pessoa física em pessoa jurídica.

O proprietário continuará sendo pessoa física, mas utilizará o cadastro para identificação dentro do novo sistema tributário.

Ainda assim, será importante comparar o funcionamento da propriedade em nome da pessoa física com alternativas de organização patrimonial. Essa decisão não deve ser tomada apenas por uma simulação de alíquota, pois envolve Imposto de Renda, sucessão, custos contábeis, transferência dos imóveis e planejamento familiar.

O imposto poderá ser repassado ao inquilino?

Não existe aumento automático do aluguel apenas porque o proprietário passou a ser contribuinte.

O valor da locação continua sujeito ao contrato, ao reajuste previsto, à negociação entre as partes e às condições do mercado.

Tentar acrescentar unilateralmente um novo encargo sem previsão contratual pode gerar contestação. Novos contratos precisarão apresentar com clareza como os tributos incidentes serão tratados na formação do preço.

Na prática, cada proprietário deverá analisar se o custo será absorvido, considerado no valor anunciado ou tratado de outra forma permitida pela legislação e pelo contrato.

E o aluguel por temporada?

Locações residenciais por períodos de até 90 dias podem receber tratamento semelhante ao da hotelaria quando realizadas por contribuinte do IBS e da CBS.

Isso pode produzir uma carga diferente daquela aplicável à locação residencial convencional.

O simples fato de anunciar um imóvel em uma plataforma de temporada não significa, isoladamente, que qualquer proprietário estará automaticamente sujeito ao novo tributo. Primeiro, será necessário verificar se a pessoa está enquadrada como contribuinte.

Como o proprietário deve se preparar?

O primeiro passo é organizar uma relação completa dos imóveis, contratos e receitas recebidas.

Também será necessário identificar propriedades com matrículas independentes, vagas de garagem, copropriedades, imóveis em usufruto e contratos de curta temporada.

Depois, o proprietário deverá acompanhar a receita acumulada, conferir os limites atualizados e solicitar uma análise contábil individual.

Na EvoluLar, a administração imobiliária vai além da emissão de boletos. Uma gestão responsável precisa acompanhar contratos, receitas, documentação e mudanças regulatórias que possam afetar a rentabilidade do patrimônio.

Conclusão

A Reforma Tributária não criará IBS e CBS para todo proprietário que recebe aluguel.

No critério baseado no ano anterior, é necessário superar conjuntamente o limite de receita e possuir mais de três imóveis distintos alugados. Existe ainda um gatilho próprio para receitas maiores obtidas durante o ano corrente.

Quem possui apenas um ou dois imóveis residenciais não deve tomar decisões com base em informações alarmistas. Quem está próximo dos limites, porém, precisa iniciar o planejamento.

O patrimônio continua sendo seu. A forma de administrá-lo precisará acompanhar as novas regras.

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