Não.

A Reforma Tributária não determina que qualquer pessoa que receba aluguel passe automaticamente a pagar IBS e CBS.

Para as pessoas físicas, a legislação estabeleceu critérios relacionados ao valor da receita e à quantidade de imóveis locados.

A regra geral considera contribuinte a pessoa física que, no ano anterior:

1. Recebeu receita de locação superior ao limite legal de R$ 240 mil, valor sujeito à atualização pelo IPCA.
2. Realizou essas operações com mais de três imóveis distintos, ou seja, pelo menos quatro propriedades.

Os dois critérios precisam ser analisados conjuntamente conforme a regulamentação vigente.

Assim, o proprietário que aluga apenas um ou dois imóveis normalmente não se torna contribuinte do IBS e da CBS somente por receber aluguel.

O Imposto de Renda continuará existindo?

Sim.

A criação do IBS e da CBS não elimina o Imposto de Renda incidente sobre os rendimentos da locação.

Quando o proprietário pessoa física recebe aluguel de outra pessoa física, o rendimento pode estar sujeito à apuração mensal pelo Carnê Leão. O pagamento, quando devido, ocorre até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Quando o imóvel é administrado por uma imobiliária, mas o inquilino é pessoa física, o rendimento continua sendo declarado como recebido de pessoa física.

Portanto, o proprietário poderá continuar sujeito ao Imposto de Renda mesmo que não seja contribuinte do IBS e da CBS.

O que acontece durante 2026?

O ano de 2026 funciona como período de teste da Reforma Tributária do consumo.

Os contribuintes enquadrados deverão observar as obrigações acessórias, incluindo documentos fiscais e declarações que forem exigidos.

Segundo a Receita Federal, quem cumprir corretamente as obrigações previstas para o período de teste ficará dispensado do recolhimento do IBS e da CBS em 2026.

Isso não significa que o proprietário possa ignorar as novas regras. O ano deve ser utilizado para organizar contratos, receitas, cadastros e sistemas de controle.

A partir de julho de 2026, as pessoas físicas enquadradas como contribuintes deverão possuir inscrição no CNPJ para fins de apuração. Essa inscrição não transforma o proprietário em uma pessoa jurídica.

Qual será a tributação das locações?

As locações possuem regime específico, com redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS em relação à alíquota geral.

Isso não significa um desconto de 70% no valor final do imposto já calculado. A redução é aplicada sobre as alíquotas de referência.

Como as alíquotas definitivas serão definidas e implementadas durante a transição, não é seguro utilizar hoje um único percentual como custo final para todos os proprietários.

Também poderá existir aproveitamento de créditos tributários em determinadas despesas vinculadas à atividade, conforme as condições legais.

O que é o redutor social do aluguel?

Nas locações residenciais realizadas por contribuintes do novo regime, a legislação prevê um redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel, valor também sujeito à atualização.

Esse montante é retirado da base sobre a qual o IBS e a CBS serão calculados.

Em um aluguel residencial de R$ 3 mil, por exemplo, a base inicial poderá ser reduzida para R$ 2.400 antes da aplicação das alíquotas, observados os demais componentes da operação.

O benefício não se aplica da mesma forma às locações comerciais nem às locações por temporada.

Aluguel por temporada terá tratamento diferente?

Sim.

A locação residencial por período de até 90 dias consecutivos, quando realizada por contribuinte do regime regular, recebe tratamento semelhante ao aplicado aos serviços de hotelaria.

Nessa modalidade, a redução das alíquotas é menor, de 40%, e não existe o redutor social mensal de R$ 600.

Proprietários que trabalham com plataformas digitais e locações de curta duração precisam acompanhar com atenção a habitualidade das operações, a receita recebida e as obrigações de documentação.

O valor do condomínio e do IPTU será tributado?

A legislação diferencia o preço da locação de determinados valores pagos ou reembolsados pelo inquilino.

Condomínio, tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel podem receber tratamento específico e não devem ser automaticamente confundidos com receita de aluguel.

Para que essa separação seja demonstrada, o contrato, os boletos, os comprovantes e os relatórios da administração precisam identificar corretamente cada cobrança.

Misturar aluguel, condomínio, IPTU, multas e reembolsos em um único lançamento pode dificultar a apuração.

O proprietário precisa alterar o contrato de locação?

Não existe uma resposta única.

Contratos novos devem deixar clara a composição dos valores cobrados, a responsabilidade pelos tributos e a forma de tratamento de eventuais mudanças legais.

Nos contratos existentes, é necessário verificar se há cláusula sobre criação ou alteração de tributos e se a transferência de qualquer custo ao inquilino é juridicamente possível.

A administração não deve incluir um novo encargo no boleto sem analisar o contrato, o enquadramento do proprietário e a efetiva incidência do tributo.

Como o proprietário deve se preparar?

O primeiro passo é organizar uma relação completa dos imóveis locados e das receitas recebidas.

Também é recomendável:

1. Separar aluguel, condomínio, IPTU, multas e demais encargos.
2. Conferir se todos os contratos estão formalizados.
3. Registrar corretamente os pagamentos recebidos.
4. Identificar locações residenciais, comerciais e por temporada.
5. Acompanhar os limites atualizados pelo IPCA.
6. Consultar um contador especializado antes de alterar a estrutura patrimonial.

Abrir uma empresa ou transferir imóveis para uma holding não representa economia automática. A decisão envolve custos, ganho de capital, ITBI, sucessão, contabilidade e tributação futura.

O papel da administração imobiliária

A Reforma Tributária torna o controle da locação ainda mais importante.

Na EvoluLar, a gestão organizada dos contratos, recebimentos, encargos e documentos ajuda o proprietário a ter informações mais claras para sua tomada de decisão e para o trabalho do profissional contábil.

A imobiliária não substitui a assessoria tributária, mas uma administração criteriosa reduz inconsistências e facilita o cumprimento das obrigações.

Conclusão

A Reforma Tributária não cria automaticamente IBS e CBS para todo proprietário que recebe aluguel.

A incidência depende do enquadramento previsto na legislação, especialmente da receita obtida, da quantidade de imóveis e do tipo de locação.

Em 2026, o foco está na adaptação às novas obrigações. O Imposto de Renda e o Carnê Leão continuam existindo normalmente.

Quer administrar seus imóveis com mais organização, segurança e transparência? Fale com a EvoluLar e conte com uma gestão preparada para as mudanças do mercado imobiliário.