O usufruto é um direito real que permite a uma pessoa utilizar um bem pertencente a outra e receber os seus frutos.

No caso de um imóvel alugado, por exemplo, o usufrutuário poderá ter direito ao uso, à administração e ao recebimento dos aluguéis.

Enquanto isso, o nu proprietário permanece como titular da propriedade, mas não possui plenamente as faculdades de usar e receber os rendimentos enquanto o usufruto estiver vigente.

De acordo com o Código Civil, o usufruto sobre imóveis precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, salvo quando resultar de usucapião.

Imóvel com usufruto pode ser vendido?

Sim, mas existem duas operações diferentes.

A primeira possibilidade é a venda somente da nua propriedade. Nesse caso, o comprador assume a posição de nu proprietário e o usufruto permanece registrado.

Isso significa que o comprador será proprietário, mas deverá respeitar o direito do usufrutuário de utilizar, administrar ou alugar o imóvel enquanto o gravame estiver vigente.

A segunda possibilidade é a venda da propriedade plena, com o encerramento do usufruto. Nessa situação, o direito do usufrutuário precisa ser formalmente resolvido e o registro deve ser cancelado para que o comprador receba o imóvel livre do gravame.

O nu proprietário pode vender sozinho?

Em regra, o nu proprietário conserva o poder de disposição da propriedade e pode vender a nua propriedade.

O próprio STJ já analisou situação em que a nua propriedade foi adquirida por compra e venda, mantendo expressamente o usufruto anterior sobre o imóvel. STJ

Entretanto, ele não pode vender o imóvel como se estivesse livre do usufruto sem tratar corretamente o direito registrado.

Também é necessário verificar se existem cláusulas de inalienabilidade, indisponibilidades, penhoras, restrições judiciais ou outras limitações na matrícula.

O usufrutuário pode vender o imóvel?

O usufrutuário não é o proprietário do imóvel e, por isso, não pode vender sozinho a propriedade.

O Código Civil estabelece ainda que o próprio usufruto não pode ser transferido por alienação. O que pode ser cedido, de forma gratuita ou onerosa, é o exercício do usufruto.

Isso significa que o usufrutuário poderá, por exemplo, permitir que outra pessoa utilize o imóvel ou realizar uma locação, conforme as condições aplicáveis. Porém, não poderá transferir definitivamente a titularidade do usufruto como se estivesse vendendo a propriedade.

Quem precisa assinar a venda?

A resposta depende do que será vendido.

Se a negociação envolver apenas a nua propriedade, o nu proprietário será o vendedor, permanecendo o usufruto registrado.

Se a intenção for entregar a propriedade plena e livre ao comprador, normalmente será necessária a participação do nu proprietário e do usufrutuário.

O usufrutuário poderá renunciar ao direito ou participar da operação conforme a estrutura definida na escritura. Posteriormente, o cancelamento do usufruto deverá ser realizado na matrícula.

O estado civil, o regime de bens e a existência de outros titulares também precisam ser verificados antes da assinatura.

O usufruto termina com a venda?

Não automaticamente.

A venda da nua propriedade não extingue o usufruto. O comprador recebe o imóvel com a limitação existente e deverá respeitá-la.

Segundo o artigo 1.410 do Código Civil, o usufruto pode ser extinto em situações como:

1. Renúncia do usufrutuário.
2. Morte do usufrutuário.
3. Término do prazo estabelecido.
4. Consolidação dos direitos na mesma pessoa.
5. Destruição do bem, conforme o caso.
6. Não uso ou não fruição, mediante análise das circunstâncias aplicáveis.

A extinção precisa ser acompanhada do cancelamento no Cartório de Registro de Imóveis. A simples ocorrência do fato não deve ser tratada como se o gravame já tivesse desaparecido da matrícula.

O usufruto passa para os herdeiros?

No usufruto vitalício individual, a morte do usufrutuário provoca a extinção do direito.

Os herdeiros não assumem automaticamente o usufruto. Eles deverão providenciar o cancelamento do gravame na matrícula, apresentando a documentação exigida pelo cartório.

Quando o usufruto foi instituído em favor de duas ou mais pessoas, é necessário examinar a escritura para verificar se existe direito de acréscimo em favor dos usufrutuários sobreviventes.

Quais são os riscos para o comprador?

O principal risco é acreditar que está comprando um imóvel livre quando, na realidade, está adquirindo apenas a nua propriedade.

Enquanto o usufruto permanecer:

1. O comprador poderá não conseguir ocupar o imóvel.
2. Os aluguéis poderão pertencer ao usufrutuário.
3. Uma venda futura poderá encontrar maior resistência no mercado.
4. O financiamento bancário poderá ser dificultado.
5. O valor da nua propriedade poderá ser inferior ao valor da propriedade plena.
6. A desocupação não poderá ser exigida apenas porque ocorreu a venda.

O preço precisa refletir a limitação existente, a duração provável do usufruto e a impossibilidade de utilização imediata pelo comprador.

O que verificar antes de negociar?

Antes de pagar sinal ou assinar contrato, solicite:

1. Matrícula atualizada do imóvel.
2. Escritura ou título que constituiu o usufruto.
3. Identificação de todos os nus proprietários e usufrutuários.
4. Certidões relacionadas aos vendedores.
5. Comprovação do estado civil e do regime de bens.
6. Situação do IPTU e do condomínio.
7. Existência de cláusulas de inalienabilidade ou outras restrições.
8. Forma prevista para cancelar ou manter o usufruto.
9. Definição clara sobre posse, aluguéis e entrega das chaves.
10. Análise jurídica e tributária da operação.

O contrato deve informar expressamente qual direito está sendo vendido e se o comprador receberá a nua propriedade ou a propriedade plena.

Conclusão

Um imóvel com usufruto pode ser vendido, mas a negociação precisa respeitar os direitos registrados na matrícula.

O nu proprietário pode, em regra, negociar a nua propriedade, mantendo o usufruto. Para que o comprador receba o imóvel livre do gravame, será necessário solucionar formalmente o direito do usufrutuário e providenciar o cancelamento no Registro de Imóveis.

Antes de comprar, é essencial compreender quem poderá usar o imóvel, quem receberá os aluguéis e quando a propriedade plena estará disponível.