A cláusula de inalienabilidade é uma restrição que impede o proprietário de vender, doar ou transferir determinado bem.

Ela costuma aparecer em imóveis recebidos por doação ou herança. O objetivo normalmente é preservar o patrimônio e impedir que o beneficiário disponha livremente do bem.

Para produzir efeitos perante terceiros, a restrição precisa constar na matrícula do imóvel.

O artigo 1.911 do Código Civil estabelece que a inalienabilidade imposta por ato de liberalidade também implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.

Qual é a diferença entre as três restrições?

Embora sejam relacionadas, elas possuem efeitos diferentes:

1. Inalienabilidade: impede a venda, a doação e outras formas de transferência.
2. Impenhorabilidade: protege o bem contra determinados atos de constrição para pagamento de dívidas.
3. Incomunicabilidade: impede que o imóvel integre o patrimônio comum do casamento, conforme a situação aplicável.

A inalienabilidade produz, por determinação legal, os efeitos das outras duas restrições. Entretanto, uma cláusula apenas de incomunicabilidade ou impenhorabilidade não significa necessariamente que o imóvel não possa ser vendido.

Por isso, é fundamental ler exatamente o que está registrado na matrícula.

O imóvel pode ser vendido?

Não por meio de uma venda comum enquanto a cláusula permanecer registrada.

O proprietário não deve assinar contrato, receber sinal ou prometer a transferência supondo que a restrição poderá ser retirada posteriormente.

Em determinadas situações, a venda poderá ser autorizada judicialmente quando houver uma justificativa concreta, como conveniência econômica, necessidade de substituir o patrimônio ou impossibilidade de manter o imóvel.

O Código Civil prevê que, havendo autorização judicial e justa causa, o bem gravado poderá ser alienado. O valor obtido deverá ser convertido em outro bem, sobre o qual incidirão as mesmas restrições.

Esse procedimento é chamado de sub-rogação do gravame.

O que significa sub-rogar a cláusula?

Significa transferir as restrições do imóvel vendido para outro patrimônio.

Imagine uma pessoa que recebeu por doação uma casa com cláusula de inalienabilidade, mas o imóvel passou a gerar despesas elevadas e não atende mais às necessidades da família.

Ela poderá solicitar autorização para vender a casa e utilizar os recursos na compra de outro imóvel. Se o pedido for autorizado, as cláusulas serão registradas sobre o novo bem.

A restrição não desaparece. Ela apenas muda de objeto.

O Tribunal de Justiça de São Paulo possui decisões reconhecendo a necessidade de autorização judicial para a sub-rogação de cláusulas restritivas em outro imóvel. TJSP

A vontade de quem fez a doação é suficiente?

A concordância do doador pode ser relevante, mas não deve ser tratada como autorização automática para vender.

A solução dependerá da origem da restrição, da redação da escritura ou do testamento, da permanência do instituidor, da finalidade da cláusula e das circunstâncias concretas.

Em determinados casos poderá ser possível solicitar o cancelamento. Em outros, será necessária autorização judicial e substituição do bem gravado.

O cartório não deve ser procurado apenas depois que o comprador já pagou o sinal. A viabilidade precisa ser analisada antes da negociação.

Posso fazer um contrato particular?

Um contrato particular não elimina a inalienabilidade.

Mesmo que comprador e vendedor concordem com todas as condições, o Cartório de Registro de Imóveis poderá recusar a transferência enquanto a restrição estiver ativa.

O comprador poderá pagar pelo imóvel e, ainda assim, não conseguir registrar a propriedade.

Além disso, o proprietário que promete vender um bem impedido de ser alienado poderá enfrentar pedido de rescisão, restituição dos valores e indenização.

O imóvel pode ser alugado?

Em regra, a inalienabilidade impede a transferência da propriedade, mas não necessariamente a locação.

O proprietário poderá continuar utilizando o imóvel e recebendo seus rendimentos, desde que o ato que instituiu a restrição não estabeleça limitações adicionais.

Antes de firmar uma locação longa, realizar reformas relevantes ou antecipar recebíveis, é recomendável analisar a escritura, o testamento e a matrícula.

A cláusula termina com a morte do beneficiário?

A resposta depende da forma como a restrição foi constituída.

Muitas cláusulas são estabelecidas durante a vida do beneficiário e deixam de produzir efeitos com o falecimento. Entretanto, o cancelamento não deve ser presumido.

Os herdeiros precisarão apresentar a documentação adequada ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula.

Também é necessário verificar se existem outros direitos registrados, como usufruto, fideicomisso, indisponibilidade ou cláusulas envolvendo diferentes beneficiários.

Quais cuidados o comprador deve tomar?

Antes de apresentar uma proposta ou pagar qualquer valor:

1. Solicite a matrícula atualizada.
2. Identifique todas as cláusulas e restrições registradas.
3. Analise a escritura de doação, o testamento ou o formal de partilha.
4. Verifique se a cláusula possui prazo ou condição.
5. Confirme se existe processo judicial para cancelamento ou sub-rogação.
6. Não dependa apenas da promessa de futura regularização.
7. Condicione o pagamento à efetiva possibilidade de registro.
8. Solicite análise jurídica especializada.
9. Consulte previamente o Cartório de Registro de Imóveis.
10. Aguarde a autorização necessária antes de concluir a compra.

Conclusão

Um imóvel com cláusula de inalienabilidade não pode ser vendido livremente enquanto a restrição permanecer na matrícula.

Quando existir justificativa relevante, poderá ser solicitada autorização judicial para a venda e a transferência das cláusulas para outro bem. Cada situação, entretanto, depende da origem, da finalidade e da redação do gravame.

Antes de assinar qualquer documento, comprador e proprietário devem confirmar se a transferência será juridicamente possível.

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