A adjudicação compulsória é um instrumento utilizado para transferir a propriedade quando existe um contrato válido, o comprador cumpriu suas obrigações, mas a escritura definitiva não é assinada.

Ela pode ser necessária quando o vendedor:

1. Recusa-se a assinar a escritura.
2. Não é localizado.
3. Faleceu e os herdeiros não regularizaram a situação.
4. Era uma empresa que encerrou suas atividades.
5. Deixou de cumprir a obrigação prevista no contrato.
6. Não possui mais representantes disponíveis para concluir a transferência.

Em vez de depender indefinidamente da assinatura do vendedor, o comprador poderá buscar uma decisão ou procedimento que permita o registro da propriedade em seu nome.

Ter o contrato significa ser proprietário?

Não.

O contrato de promessa de compra e venda cria direitos e obrigações entre as partes, mas, em regra, a propriedade somente é transferida após o registro do título na matrícula.

Isso significa que uma pessoa pode ter quitado o imóvel, recebido as chaves e residido nele durante anos, mas continuar sem figurar como proprietária no Cartório de Registro de Imóveis.

Essa situação gera riscos importantes:

1. Dificuldade para vender ou financiar o imóvel.
2. Problemas em inventários e partilhas.
3. Possibilidade de penhoras ou restrições relacionadas ao vendedor registral.
4. Divergências tributárias.
5. Dificuldade para oferecer o imóvel como garantia.
6. Insegurança para realizar doações ou planejamento sucessório.

No mercado imobiliário, pagar pelo imóvel e registrar a propriedade são etapas diferentes.

Quando a adjudicação compulsória pode ser utilizada?

Em geral, o procedimento poderá ser considerado quando houver:

1. Contrato ou instrumento que demonstre a promessa de transferência.
2. Identificação segura do imóvel.
3. Ausência de direito de arrependimento aplicável.
4. Cumprimento das obrigações assumidas pelo comprador.
5. Quitação integral do preço.
6. Falta de assinatura ou conclusão do título definitivo.
7. Possibilidade jurídica e registral de transferir o imóvel.

A documentação precisa ser analisada de forma individual. A existência de um contrato particular não garante automaticamente que todos os requisitos estejam presentes.

O imóvel precisa estar totalmente quitado?

Sim. A quitação integral é um dos pontos mais importantes.

Em 2025, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o pagamento da maior parte do imóvel não é suficiente para justificar a adjudicação compulsória. No caso analisado, aproximadamente 80% do preço havia sido pago, mas ainda existia saldo devedor.

O STJ entendeu que a transferência forçada exige o pagamento integral, mesmo quando as parcelas restantes já não podem mais ser cobradas em razão da prescrição. STJ

Por isso, recibos, comprovantes bancários, termos de quitação e documentos relacionados ao pagamento são fundamentais.

O contrato precisa estar registrado na matrícula?

Não necessariamente.

A Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. STJ

Isso permite que determinados contratos particulares não registrados também fundamentem o pedido.

Entretanto, a falta de registro pode aumentar os riscos perante terceiros. Antes de iniciar o procedimento, será necessário verificar se o imóvel foi vendido novamente, penhorado, dado em garantia ou atingido por outras restrições.

Qual é a diferença entre adjudicação judicial e extrajudicial?

Adjudicação compulsória judicial

Na via judicial, o comprador apresenta a situação ao Poder Judiciário. O vendedor e os demais interessados poderão ser citados para participar do processo.

Se os requisitos forem reconhecidos, a decisão judicial substituirá a manifestação que deveria ter sido prestada pelo vendedor e permitirá o registro da propriedade.

Essa alternativa tende a ser necessária quando existem:

1. Contestações relevantes.
2. Conflitos sobre pagamento.
3. Dúvidas sobre a validade do contrato.
4. Divergências envolvendo herdeiros.
5. Pedidos de indenização.
6. Outros litígios que exigem decisão judicial.

Adjudicação compulsória extrajudicial

Desde a inclusão do artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, a adjudicação também pode ser realizada diretamente no Registro de Imóveis da localização do bem, sem impedir que o interessado escolha a via judicial. Lei de Registros Públicos

O procedimento foi regulamentado nacionalmente pelo Provimento nº 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça. CNJ

Embora seja extrajudicial, a participação de advogado ou defensor público continua sendo obrigatória.

Quais documentos podem ser exigidos?

O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos prevê documentos como:

1. Instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão.
2. Prova da falta de formalização da transferência após a notificação.
3. Ata notarial.
4. Certidões dos distribuidores judiciais.
5. Comprovante de pagamento do ITBI.
6. Procuração com poderes específicos.

A ata notarial deverá apresentar informações sobre o imóvel, o negócio realizado, as partes envolvidas, os pagamentos e o descumprimento da obrigação de formalizar a propriedade.

O Registro de Imóveis poderá solicitar documentos complementares de acordo com a situação da matrícula e a cadeia de contratos existente.

O vendedor precisa ser notificado?

Na via extrajudicial, a notificação é uma etapa essencial.

A Lei de Registros Públicos prevê a comprovação da falta de formalização do título após o prazo de 15 dias, contado da entrega da notificação realizada pelo oficial competente.

Essa comunicação concede uma oportunidade para que a escritura ou o título adequado seja formalizado voluntariamente.

Se o vendedor não for encontrado, outras formas de notificação poderão ser adotadas conforme as regras aplicáveis. A ausência do vendedor não significa, sozinha, que o imóvel jamais poderá ser regularizado.

A adjudicação sempre será possível?

Não.

O procedimento poderá enfrentar obstáculos quando:

1. O preço não estiver integralmente quitado.
2. O contrato permitir arrependimento ainda exercitável.
3. O imóvel não puder ser identificado com segurança.
4. A unidade não possuir matrícula individualizada.
5. O vendedor não for o proprietário registrado.
6. Existirem indisponibilidades ou restrições impeditivas.
7. Houver conflito judicial envolvendo o contrato.
8. A cadeia de cessões estiver incompleta.
9. O negócio violar exigências legais.
10. A documentação não comprovar a obrigação de transferir.

A regularização poderá exigir providências anteriores, como inventário, retificação de matrícula, cancelamento de gravame, individualização da unidade ou complementação documental.

Adjudicação compulsória é a mesma coisa que usucapião?

Não.

A adjudicação compulsória está fundamentada em uma relação contratual e na obrigação do vendedor de transferir o imóvel.

A usucapião está relacionada à posse exercida durante determinado período, acompanhada dos requisitos previstos em lei.

Quando existe contrato de compra e venda e comprovação do pagamento, a adjudicação costuma ser o instrumento mais diretamente relacionado à obrigação que deixou de ser cumprida.

A escolha correta depende da documentação e da situação concreta do imóvel.

O que fazer antes de iniciar o procedimento?

O comprador deve reunir:

1. Contrato de compra e venda e eventuais aditivos.
2. Recibos e comprovantes de pagamento.
3. Termo de quitação, quando disponível.
4. Matrícula atualizada do imóvel.
5. Comprovantes de posse.
6. Correspondências trocadas com o vendedor.
7. Dados dos sucessores ou representantes, se existentes.
8. Certidões relacionadas ao imóvel e às partes.
9. Comprovantes de IPTU e condomínio.
10. Documentos pessoais e procurações.

Também é importante analisar a matrícula antes de realizar novos pagamentos ou assumir despesas com o procedimento.

Conclusão

O comprador que quitou o imóvel não precisa permanecer indefinidamente dependente da assinatura do vendedor.

Quando existe uma obrigação válida de transferir a propriedade, a adjudicação compulsória poderá permitir a regularização judicial ou diretamente no Registro de Imóveis.

Entretanto, a quitação integral, a identificação do imóvel, a análise da matrícula e a qualidade da documentação são determinantes para o resultado.

Comprou um imóvel, mas a propriedade ainda permanece em nome do vendedor? Fale com a EvoluLar e conduza a análise documental com mais clareza e segurança.