A procuração permite que uma pessoa represente outra na prática de determinados atos.

Na negociação imobiliária, o proprietário pode nomear um procurador para assinar contratos, comparecer ao tabelionato, receber documentos e concluir a venda em seu nome.

Essa representação é comum quando o proprietário:

1. Reside em outra cidade ou país.
2. Possui dificuldade de locomoção.
3. Não poderá comparecer na data da escritura.
4. Deseja ser representado por um familiar ou profissional.
5. Precisa delegar etapas específicas da negociação.

A existência de um procurador não significa automaticamente que existe fraude. Entretanto, exige verificações adicionais antes do pagamento e da assinatura.

Qualquer procuração permite vender um imóvel?

Não.

Uma procuração com expressões genéricas, como “amplos poderes” ou “representar em todos os assuntos”, pode não ser suficiente para autorizar a alienação.

O artigo 661 do Código Civil estabelece que o mandato em termos gerais confere apenas poderes de administração. Para alienar, hipotecar ou praticar outros atos que ultrapassem a administração ordinária, são necessários poderes especiais e expressos.

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que uma procuração genérica para vender quaisquer imóveis do proprietário não atende necessariamente à exigência legal. O documento deve individualizar o negócio e identificar o imóvel que poderá ser vendido.

O que deve constar na procuração?

A redação precisa ser examinada integralmente. Entre os pontos relevantes estão:

1. Identificação completa do proprietário.
2. Identificação completa do procurador.
3. Descrição do imóvel, preferencialmente com matrícula, endereço e cartório competente.
4. Poder expresso para vender o imóvel.
5. Autorização para assinar contrato e escritura.
6. Condições para ajustar preço e forma de pagamento.
7. Poder para representar o proprietário perante tabelionatos e registros.
8. Autorização para entregar documentos e cumprir exigências.
9. Possibilidade ou proibição de substabelecimento.
10. Prazo de validade, quando estabelecido.

Também deve ser verificado se o procurador possui autorização para receber valores e dar quitação, especialmente quando o pagamento não será realizado diretamente ao proprietário.

A procuração precisa ser pública?

A forma adequada dependerá do ato que será praticado e das exigências legais e cartorárias aplicáveis ao negócio.

Como a compra e venda de imóveis normalmente envolve escritura pública, a procuração pública é amplamente utilizada por oferecer maior segurança quanto à identidade, à manifestação de vontade e ao conteúdo dos poderes conferidos.

O comprador não deve concluir sozinho que uma procuração particular será aceita. Antes de pagar o sinal, é recomendável apresentar o documento ao tabelionato responsável pela escritura e confirmar sua aptidão para o ato.

Uma assinatura reconhecida em cartório, por si só, não transforma uma procuração genérica em autorização suficiente para vender determinado imóvel.

Como verificar se a procuração é verdadeira?

A apresentação de uma fotografia ou cópia digital não deve encerrar a verificação.

O comprador deve solicitar o traslado, a certidão ou a versão eletrônica verificável do documento e confirmar sua origem diretamente com o tabelionato que realizou o ato.

Também é necessário verificar:

1. Nome e dados do tabelionato.
2. Livro, folhas e data da lavratura.
3. Identificação do escrevente ou tabelião.
4. Selo, código ou mecanismo de validação.
5. Existência de revogação.
6. Renúncia do procurador.
7. Eventual substabelecimento dos poderes.
8. Prazo de validade.
9. Falecimento ou incapacidade superveniente do proprietário.

A Central de Procurações permite o relacionamento de atos com eventos posteriores, como revogação, renúncia e substabelecimento, auxiliando a atividade dos cartórios. Colégio Notarial do Brasil

Para o comprador, o caminho mais seguro é solicitar que o tabelionato responsável pela escritura confirme a atualidade e a eficácia do documento.

A procuração pode ter sido revogada?

Sim.

De acordo com o artigo 682 do Código Civil, o mandato poderá terminar pela revogação, renúncia, morte ou interdição de uma das partes, término do prazo ou conclusão do negócio para o qual foi concedido.

Por isso, uma procuração autêntica pode não estar mais válida.

O fato de o documento ter sido lavrado em cartório não significa que seus poderes permanecerão ativos indefinidamente. A data de emissão também não basta para confirmar a vigência.

Quanto mais antiga for a procuração, maior deverá ser o cuidado com a confirmação de sua atualidade.

É importante falar diretamente com o proprietário?

Sim, sempre que possível.

Uma conversa direta, inclusive por videochamada quando o proprietário estiver distante, pode ajudar a confirmar:

1. Se ele realmente deseja vender.
2. Se conhece o procurador.
3. Se reconhece o imóvel e as condições negociadas.
4. Se concorda com o preço.
5. Qual será a conta destinada ao pagamento.
6. Se a procuração continua válida.

Essa conversa não substitui a análise documental, mas pode revelar incoerências e reduzir o risco de falsidade, abuso de poderes ou negociação sem conhecimento do proprietário.

Para quem o comprador deve realizar o pagamento?

Esse é um dos pontos mais sensíveis da operação.

O comprador não deve transferir valores para uma conta indicada informalmente pelo procurador sem confirmar:

1. Quem é o titular da conta.
2. Se a procuração autoriza o procurador a receber.
3. Se o proprietário confirmou as instruções de pagamento.
4. Se o contrato identifica corretamente o destinatário.
5. Se haverá recibo e quitação.
6. Se o valor declarado corresponde ao preço real do negócio.

A conta pertencer a terceiro sem relação clara com a venda é um sinal de alerta. O pagamento deve seguir exatamente o que estiver formalizado e validado pelas partes.

O comprovante bancário sozinho não corrige uma procuração insuficiente nem garante que o pagamento foi realizado à pessoa juridicamente autorizada.

O procurador pode comprar o imóvel para si mesmo?

Essa situação exige atenção especial.

O artigo 117 do Código Civil determina que, salvo permissão legal ou autorização do representado, o negócio celebrado pelo representante consigo mesmo é anulável.

Se o procurador aparece simultaneamente como representante do vendedor e comprador, ou atua em benefício de pessoa muito próxima, a autorização precisa ser analisada cuidadosamente.

O conflito de interesses deve ser identificado antes da assinatura, e não depois do registro.

Quais sinais exigem cautela?

Interrompa a negociação para uma análise mais profunda quando houver:

1. Procuração genérica, sem identificação do imóvel.
2. Recusa em fornecer o documento completo.
3. Pressa incomum para pagamento do sinal.
4. Preço muito abaixo do mercado sem justificativa.
5. Pagamento solicitado em conta de terceiro.
6. Proprietário que nunca pode ser contatado.
7. Procuração muito antiga.
8. Divergência entre o nome do proprietário e a matrícula.
9. Documento emitido em local distante sem explicação.
10. Alterações aparentes, páginas faltantes ou baixa qualidade da cópia.
11. Substabelecimentos sucessivos sem justificativa.
12. Resistência à conferência pelo tabelionato.

Nenhum desses fatores prova isoladamente a existência de fraude, mas todos justificam verificação reforçada.

Checklist antes de comprar

Antes de entregar qualquer valor:

1. Solicite a matrícula atualizada.
2. Confirme que o proprietário indicado na procuração está registrado na matrícula.
3. Leia todos os poderes concedidos.
4. Verifique se o imóvel está individualizado.
5. Confirme a autenticidade com o tabelionato.
6. Pesquise revogação, renúncia ou substabelecimento.
7. Confirme a vigência do mandato.
8. Converse diretamente com o proprietário.
9. Valide por escrito as instruções de pagamento.
10. Consulte antecipadamente o tabelionato da escritura.
11. Inclua a representação no contrato de compra e venda.
12. Solicite análise jurídica quando houver qualquer divergência.

Conclusão

Comprar um imóvel vendido por procuração pode ser seguro, mas o documento não deve ser aceito apenas por possuir aparência formal ou reconhecimento cartorário.

A procuração precisa conceder poderes expressos e especiais para aquele imóvel, permanecer vigente e permitir os atos necessários à negociação. A identidade do proprietário, a matrícula, a autenticidade do documento e o destino do pagamento devem ser confirmados antes de qualquer transferência.

Na compra de um imóvel, a pressa para concluir nunca deve substituir a segurança documental.

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