Durante muitos anos, uma parte relevante dos recursos utilizados no financiamento habitacional brasileiro veio dos depósitos da caderneta de poupança.

Pelas regras anteriores, os bancos precisavam direcionar uma parcela determinada desses depósitos para operações imobiliárias. O problema é que a redução dos saldos da poupança e as mudanças no comportamento dos investidores diminuíram a disponibilidade de recursos dentro desse sistema.

Em outubro de 2025, o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central estabeleceram uma nova estrutura para o crédito imobiliário. O objetivo é tornar mais eficiente o uso dos valores captados pelas instituições financeiras e ampliar a capacidade de concessão de financiamentos.

Segundo o Banco Central, o novo modelo poderá viabilizar aproximadamente R$ 111 bilhões em recursos no primeiro ano de funcionamento, com uma expansão estimada de R$ 52,4 bilhões na oferta de crédito imobiliário.

Como funcionava o modelo anterior?

No sistema tradicional, parte dos depósitos da poupança deveria ser obrigatoriamente aplicada pelos bancos em financiamentos imobiliários. Outra parte ficava recolhida no Banco Central ou poderia ser utilizada conforme as demais regras do sistema financeiro.

Esse formato funcionou durante décadas, mas se tornou mais limitado diante da saída de recursos da poupança e do crescimento de outras formas de investimento.

Quando a captação diminui, os bancos possuem menos dinheiro disponível para oferecer novos contratos. Como consequência, podem elevar as exigências, reduzir o percentual financiado ou limitar temporariamente a concessão de crédito.

O que muda com o novo modelo?

A nova estrutura reduz gradualmente a dependência de um direcionamento fixo da poupança. Em vez disso, o volume de crédito imobiliário concedido passa a influenciar a quantidade de recursos da poupança que a instituição poderá utilizar livremente.

Na prática, quanto mais financiamentos imobiliários o banco conceder dentro das condições previstas, maior poderá ser sua liberdade para empregar os demais recursos captados.

A intenção é criar um incentivo econômico para que as instituições ampliem suas carteiras de crédito imobiliário. O modelo também permite uma integração maior entre a poupança e outros instrumentos de captação utilizados pelo mercado financeiro.

A transição acontece de maneira gradual, permitindo que os bancos adaptem suas operações e políticas internas.

Isso significa que os juros vão cair?

Não necessariamente.

A ampliação da oferta de recursos pode aumentar a concorrência entre os bancos e contribuir para condições mais competitivas. Porém, a taxa oferecida ao consumidor continua dependendo de diversos fatores, entre eles:

• taxa básica de juros da economia;

• custo de captação da instituição;

• prazo do financiamento;

• percentual de entrada;

• relacionamento do cliente com o banco;

• renda familiar;

• histórico de pagamento;

• idade dos participantes;

• valor e características do imóvel;

• risco identificado na análise de crédito.

Portanto, o novo modelo pode melhorar o ambiente de financiamento, mas não representa uma promessa de redução automática das taxas.

Ficará mais fácil conseguir a aprovação?

O aumento da disponibilidade de recursos pode permitir que os bancos atendam mais compradores. Entretanto, os critérios de análise de crédito continuam existindo.

A instituição ainda verificará a renda comprovada, o comprometimento mensal, as dívidas existentes, o histórico financeiro, a regularidade dos documentos e a capacidade de pagamento durante todo o contrato.

Normalmente, a prestação precisa respeitar o limite de comprometimento de renda definido pelo banco. Seguros e demais encargos também entram no cálculo da operação.

Quem pretende financiar deve manter os documentos organizados, evitar novos empréstimos antes da análise e formar uma reserva para a entrada e as despesas da compra.

O banco financiará 100% do imóvel?

A nova regra não obriga nenhuma instituição a financiar o valor integral da propriedade.

O percentual aprovado dependerá da política do banco, da modalidade escolhida, do sistema de amortização, da avaliação do imóvel e do perfil financeiro do comprador.

Mesmo quando uma instituição anuncia financiamento de até 80% do valor, esse limite não significa que todos os clientes receberão o percentual máximo. O resultado depende da análise individual.

Também é importante lembrar que o banco considera o menor valor entre o preço negociado e a avaliação realizada por ele. Se o imóvel for comprado por R$ 600 mil, mas avaliado em R$ 550 mil, o percentual poderá ser calculado sobre os R$ 550 mil.

O limite do SFH também foi alterado

Outra mudança importante foi a elevação do valor máximo do imóvel enquadrado no Sistema Financeiro da Habitação, o SFH.

O teto, anteriormente fixado em R$ 1,5 milhão, passou para R$ 2,25 milhões. Essa atualização amplia o número de propriedades que podem ser financiadas dentro das regras do sistema.

O enquadramento no SFH pode permitir, quando os requisitos forem atendidos, a utilização do FGTS na entrada, na amortização do saldo devedor ou no pagamento de parte das prestações.

O uso do FGTS, entretanto, continua sujeito às regras específicas relacionadas ao comprador, ao imóvel e à localização da propriedade.

Como o comprador deve se preparar?

Mesmo com uma possível ampliação do crédito, a preparação financeira continua sendo decisiva.

Antes de escolher o imóvel:

• consulte seu CPF e verifique possíveis restrições;

• calcule uma prestação confortável para o orçamento;

• organize comprovantes de renda e declarações;

• reserve dinheiro para a entrada;

• considere ITBI, registro, avaliação e demais despesas;

• simule em diferentes instituições;

• compare o Custo Efetivo Total, e não apenas os juros;

• evite assumir novas dívidas durante a análise;

• solicite todas as condições por escrito.

Uma taxa aparentemente menor pode vir acompanhada de seguros, tarifas ou condições que aumentem o valor total. Por isso, a comparação deve considerar o contrato completo.

Conclusão

O novo modelo de financiamento imobiliário representa uma mudança relevante na estrutura do crédito habitacional brasileiro. A proposta é liberar recursos, incentivar os bancos a conceder mais financiamentos e ampliar o acesso da classe média à compra do imóvel.

Contudo, a mudança não elimina a análise de crédito, não garante financiamento integral e não reduz automaticamente os juros.

O melhor caminho continua sendo comparar bancos, analisar o Custo Efetivo Total, organizar a documentação e escolher um imóvel compatível com a capacidade financeira da família.

Com planejamento e orientação profissional, o comprador consegue aproveitar melhor as novas condições do mercado e tomar uma decisão mais segura.