Quando um morador deixa de pagar as cotas condominiais, todos os demais proprietários acabam sendo afetados. O condomínio precisa continuar pagando funcionários, manutenção, limpeza, segurança, energia e água das áreas comuns.

Mesmo diante desse prejuízo, o condomínio não pode adotar qualquer medida para obrigar o devedor a pagar. O corte do fornecimento de água, quando utilizado como punição pelo atraso do condomínio, é considerado uma restrição indevida a um serviço essencial.

O que diz o Código Civil?

O Código Civil determina que todos os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio, conforme a fração ideal ou o critério previsto na convenção.

Quando ocorre atraso, a legislação permite a aplicação de:

• correção monetária;
• juros de mora;
• multa de até 2% sobre o débito;
• cobrança extrajudicial;
• protesto, conforme os requisitos aplicáveis;
• ação judicial de execução;
• penhora de bens e, em determinadas situações, do próprio imóvel.

Portanto, o condomínio possui instrumentos fortes para cobrar a dívida. O que ele não pode fazer é substituir esses mecanismos por uma punição que restrinja direitos essenciais do morador.

Nem a assembleia pode autorizar o corte?

Uma decisão aprovada em assembleia não está acima da legislação. Mesmo que os moradores decidam incluir o corte de água na convenção ou no regulamento interno, a medida poderá ser considerada inválida.

O Superior Tribunal de Justiça já afirmou que o condomínio não pode criar sanções diferentes das previstas em lei com o objetivo de constranger o inadimplente.

Esse entendimento também foi aplicado em casos nos quais moradores devedores foram impedidos de utilizar áreas comuns. Para o STJ, a inadimplência deve ser combatida pelos meios legais de cobrança, sem exposição pública ou restrição indevida ao direito de propriedade.

E se a água estiver incluída no condomínio?

Em edifícios com hidrômetro único, a concessionária emite uma conta para o condomínio. Posteriormente, o valor pode ser dividido entre as unidades de acordo com a convenção, o consumo medido internamente ou outro critério aprovado.

Se o morador deixa de pagar a cota condominial que inclui água, o débito continua sendo uma obrigação perante o condomínio. Isso não autoriza a administração a fechar o registro da unidade como forma de cobrança.

O valor devido poderá ser acrescentado à dívida e cobrado pelos meios extrajudiciais ou judiciais adequados.

Quando o fornecimento pode ser suspenso?

É importante diferenciar a dívida de condomínio da falta de pagamento da própria conta de água.

Se a unidade possui ligação individual e contrato direto com a concessionária, o não pagamento da fatura pode gerar suspensão do serviço pela empresa responsável, desde que sejam respeitados os procedimentos legais, a notificação e as regras do setor de saneamento.

Nesse caso, não é o condomínio que está punindo o morador por cotas atrasadas. É a concessionária adotando uma medida relacionada à conta individual de consumo.

Também pode haver interrupção temporária em situações como:

• vazamento de grande proporção;
• manutenção emergencial;
• risco à estrutura;
• contaminação;
• rompimento de tubulação;
• obra programada na rede do prédio.

Essas interrupções possuem finalidade técnica e devem durar apenas o tempo necessário para solucionar o problema.

O síndico pode fechar o registro em uma emergência?

Sim. Se houver vazamento, risco de alagamento ou outro problema que ameace o edifício e as demais unidades, o síndico pode providenciar a interrupção temporária do abastecimento.

A medida deve estar relacionada à proteção do condomínio, e não à existência de uma dívida.

Sempre que possível, os moradores devem ser avisados sobre o motivo, a abrangência e a previsão de restabelecimento do serviço.

Como o condomínio deve cobrar o inadimplente?

Uma cobrança organizada normalmente começa com a comunicação privada ao proprietário, apresentando o valor atualizado, os vencimentos e as possibilidades de regularização.

Se não houver pagamento, o condomínio poderá seguir as medidas previstas na convenção e na legislação:

1. enviar notificação formal;
2. aplicar multa, juros e correção;
3. apresentar proposta de acordo;
4. protestar a dívida, quando juridicamente aplicável;
5. iniciar uma execução judicial;
6. requerer a localização e a penhora de bens.

As cotas condominiais documentadas são títulos executivos extrajudiciais. Isso permite que o condomínio ingresse diretamente com uma ação de execução, sem precisar passar por um processo anterior de reconhecimento da dívida.

O imóvel pode ser penhorado?

A dívida condominial acompanha a relação jurídica com o imóvel e possui natureza própria. Por isso, o apartamento pode ser atingido pela cobrança judicial, inclusive em situações nas quais é utilizado como moradia da família.

A possibilidade concreta de penhora depende das características do caso, da titularidade do bem, da existência de financiamento e das pessoas que devem participar do processo.

O proprietário não deve ignorar as cobranças acreditando que o único risco será o aumento da dívida.

O que fazer ao receber uma cobrança?

O morador deve:

• solicitar o demonstrativo atualizado;
• conferir cotas, juros, multa e correção;
• verificar se existem cobranças indevidas;
• negociar antes que o débito aumente;
• formalizar qualquer acordo por escrito;
• guardar todos os comprovantes;
• buscar orientação jurídica se houver corte de água ou cobrança abusiva.

Conclusão

O condomínio não pode cortar a água do morador apenas porque existem cotas condominiais em atraso. A legislação oferece meios específicos para a cobrança, incluindo multa, juros e execução judicial.

Antes de comprar um apartamento, a EvoluLar recomenda analisar a certidão de débitos condominiais e confirmar a situação financeira da unidade. Esse cuidado evita que o comprador assuma uma obrigação antiga e enfrente cobranças depois da negociação.