O proprietário decidiu vender o imóvel, precisa morar nele ou simplesmente não deseja mais continuar com a locação. Nesse caso, ele pode solicitar que o inquilino entregue as chaves imediatamente?

Em regra, não.

O artigo 4º da Lei do Inquilinato estabelece que, durante o prazo determinado no contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado. Isso significa que a assinatura do contrato também obriga o proprietário a respeitar o período combinado.

O fato de ser dono do imóvel não permite interromper a locação a qualquer momento. Entretanto, existem situações legais que podem justificar o encerramento antecipado.

O proprietário pode pedir o imóvel para morar?

Se o contrato ainda estiver dentro do prazo determinado, a necessidade de uso próprio não autoriza automaticamente a retomada.

Imagine um contrato residencial de 30 meses. Depois de 12 meses, o proprietário decide sair de onde mora e deseja ocupar o imóvel alugado. Mesmo sendo dono, ele deverá respeitar o prazo contratual, salvo se houver acordo com o inquilino ou outra hipótese legal de rescisão.

A retomada para uso próprio pode ser admitida em determinadas locações já prorrogadas por prazo indeterminado, especialmente quando o contrato original possuía prazo inferior a 30 meses. Essa possibilidade depende dos requisitos do artigo 47 da Lei do Inquilinato.

Quando o contrato pode terminar antes do prazo?

O artigo 9º da Lei do Inquilinato apresenta as principais situações em que a locação pode ser encerrada:

1. Acordo entre proprietário e inquilino

As partes podem concordar com o encerramento antecipado e definir um prazo razoável para a entrega das chaves.

Esse acordo deve ser formalizado por escrito, informando a data da desocupação, a responsabilidade pelos encargos, a realização da vistoria e as condições para devolução da garantia.

2. Infração legal ou contratual

O descumprimento de uma obrigação importante pode justificar a rescisão.

Entre os exemplos estão utilização do imóvel para finalidade diferente da contratada, realização de alterações proibidas, sublocação sem autorização e condutas que violem obrigações previstas no contrato.

A existência de uma infração precisa ser analisada e comprovada. O proprietário não deve tentar retirar o morador por conta própria.

3. Falta de pagamento

A inadimplência do aluguel ou dos encargos da locação pode fundamentar uma ação de despejo e cobrança.

Antes de iniciar qualquer medida judicial, é recomendável conferir os valores, documentos, vencimentos e procedimentos previstos no contrato.

4. Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público

A locação também pode ser encerrada quando o imóvel precisa passar por reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, desde que elas não possam ser realizadas com a permanência do inquilino ou que ele se recuse a permitir sua execução.

O que acontece quando o contrato de 30 meses termina?

Nos contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, a locação termina quando chega a data prevista.

Caso o inquilino permaneça no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, mantendo as demais condições.

Depois dessa prorrogação, o locador pode solicitar a desocupação, normalmente concedendo ao inquilino o prazo de 30 dias.

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia é necessária para fundamentar uma futura ação de despejo imotivada, exceto em situações específicas nas quais a ação é ajuizada nos 30 dias seguintes ao término do contrato.

E quando o contrato possui prazo inferior a 30 meses?

A situação é diferente.

Quando uma locação residencial verbal ou escrita possui prazo inferior a 30 meses, seu término não permite necessariamente que o proprietário solicite o imóvel sem apresentar um motivo legal.

O contrato é prorrogado automaticamente por prazo indeterminado. A retomada fica limitada às hipóteses previstas no artigo 47, como:

1. Situações previstas no artigo 9º da Lei do Inquilinato
2. Extinção do contrato de trabalho quando a ocupação estava relacionada ao emprego
3. Necessidade de uso próprio, do cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente, observados os requisitos legais
4. Demolição ou realização de determinadas obras aprovadas pelo Poder Público
5. Locação mantida de forma ininterrupta por mais de cinco anos

Por isso, o prazo escolhido na elaboração do contrato produz consequências importantes para o proprietário e para o inquilino.

A venda do imóvel encerra o contrato?

Não automaticamente.

O proprietário pode vender um imóvel ocupado, mas deverá respeitar o direito de preferência do inquilino. Isso significa que o locatário deve conhecer as condições da venda e ter a oportunidade de adquirir o bem nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Depois da venda, o comprador poderá solicitar a desocupação em determinadas circunstâncias, concedendo prazo legal de 90 dias.

Entretanto, quando o contrato possui prazo determinado, cláusula de vigência em caso de venda e averbação na matrícula, o novo proprietário deve respeitar a locação até o término previsto.

Portanto, vender o imóvel e retomar o imóvel são questões diferentes.

O proprietário pode retirar o inquilino à força?

Não.

O proprietário não pode trocar fechaduras, impedir o acesso, retirar pertences, cortar serviços essenciais ou entrar no imóvel sem autorização para forçar a desocupação.

Quando o inquilino não entrega voluntariamente o imóvel e existe fundamento legal para a retomada, a medida adequada é a ação de despejo.

De acordo com o artigo 5º da Lei do Inquilinato, independentemente do fundamento utilizado para encerrar a locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Qual é o prazo para o inquilino sair?

Não existe um único prazo aplicável a todas as situações.

O período para desocupação depende do tipo de contrato, do motivo da retomada, da existência de acordo, da notificação enviada e de eventual decisão judicial.

Por isso, proprietário e inquilino não devem utilizar informações genéricas da internet sem analisar o contrato específico.

Como evitar problemas na retomada do imóvel?

Uma administração imobiliária profissional acompanha o prazo contratual, registra as comunicações, controla pagamentos, orienta as partes e verifica qual procedimento deve ser utilizado em cada situação.

Na EvoluLar, a gestão não começa apenas quando surge um problema. Ela começa na elaboração do contrato, na conferência das garantias e na definição correta das responsabilidades.

Esse cuidado protege o patrimônio do proprietário e oferece previsibilidade ao inquilino.

Conclusão

Durante o prazo determinado, o proprietário não pode pedir o imóvel alugado de volta apenas porque mudou de ideia, decidiu vender ou passou a precisar dele para morar.

A retomada antecipada depende de acordo ou de uma hipótese prevista em lei. Depois do término, as regras variam principalmente conforme a duração original do contrato e a forma como a locação foi prorrogada.

Antes de enviar uma notificação ou tomar qualquer medida, é fundamental analisar o contrato e a situação concreta.

Precisa administrar seu imóvel com segurança e evitar problemas durante a locação? Fale com a EvoluLar e conte com uma gestão profissional para proteger seu patrimônio.