Ser fiador de um contrato de aluguel significa assumir uma obrigação que pode comprometer o patrimônio pessoal caso o inquilino deixe de pagar o aluguel, os encargos ou outras obrigações garantidas.

Por isso, depois de assinar o contrato, é comum que o fiador mude de ideia, desfaça uma amizade, enfrente problemas financeiros ou simplesmente não queira continuar assumindo aquele risco.

Mas ele pode pedir para sair do contrato a qualquer momento?

A resposta depende principalmente de o contrato estar dentro do prazo determinado ou já ter sido prorrogado por prazo indeterminado.

O que significa ser fiador de um aluguel?

O fiador é a pessoa que garante o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino.

Se houver inadimplência, o proprietário poderá cobrar os valores do locatário e, conforme o contrato, também do fiador. A responsabilidade pode incluir aluguel, condomínio, IPTU, multas, danos ao imóvel e demais encargos abrangidos pela fiança.

Antes de assinar, o fiador deve conhecer o contrato completo, conferir quais obrigações estão sendo garantidas e verificar até quando sua responsabilidade permanecerá válida.

O fiador pode desistir durante o prazo determinado?

Em regra, não.

Quando o fiador assina um contrato com prazo determinado, ele se compromete com a garantia durante aquele período. A simples mudança de vontade, o rompimento da amizade com o inquilino ou uma alteração em sua situação financeira não encerram automaticamente a obrigação.

Em decisão divulgada em 2024, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que a alegação de vínculo pessoal com um antigo sócio da empresa locatária não era suficiente para liberar o fiador durante a vigência do contrato por prazo determinado.

Portanto, enviar uma mensagem ao proprietário dizendo que não deseja mais ser fiador não significa que a responsabilidade terminou.

A substituição durante esse período dependerá, normalmente, da concordância do proprietário e da apresentação de uma nova garantia aceita para o contrato.

O que acontece quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado?

Quando o prazo original termina e o inquilino continua no imóvel sem oposição, a locação pode ser prorrogada por prazo indeterminado.

Nesse momento, o fiador pode notificar o proprietário sobre sua intenção de deixar a garantia, conforme o artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato.

Entretanto, a responsabilidade não termina no dia da notificação.

O fiador continua respondendo pelos efeitos da fiança durante os 120 dias seguintes à comunicação feita ao locador. Esse período permite que o proprietário solicite ao inquilino uma nova garantia.

Por que existe o prazo de 120 dias?

A saída imediata do fiador deixaria o contrato sem proteção de uma hora para outra.

O prazo de 120 dias preserva temporariamente a garantia enquanto o inquilino apresenta uma substituição. Durante esse período, eventuais débitos abrangidos pela fiança ainda poderão ser cobrados do fiador.

Por isso, a data da comunicação precisa ser comprovada. Uma conversa informal ou um aviso enviado somente ao inquilino pode não produzir o efeito esperado.

A notificação deve ser encaminhada ao proprietário ou à administradora responsável, preferencialmente por um meio que permita comprovar o recebimento.

É possível notificar a saída antes do fim do contrato?

O fiador pode comunicar antecipadamente que não deseja continuar após o término do prazo determinado. Entretanto, isso não significa que ficará livre 120 dias depois do envio da notificação.

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, quando a comunicação é realizada durante o prazo determinado, os efeitos da exoneração somente são produzidos depois que a locação se torna indeterminada.

Assim, a contagem dos 120 dias não começa necessariamente na data em que o aviso foi enviado. Ela pode começar quando o contrato entrar efetivamente no período indeterminado.

O proprietário pode exigir um novo fiador?

Sim.

Depois de receber a notificação de exoneração, o proprietário pode exigir que o inquilino apresente uma nova garantia locatícia.

A substituição não precisa ocorrer obrigatoriamente por outro fiador. Dependendo da negociação e da aceitação do proprietário, o locatário poderá oferecer caução, seguro fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou outra modalidade permitida pela legislação.

A Lei do Inquilinato permite que o locador notifique o inquilino para apresentar uma nova garantia no prazo de 30 dias.

O que acontece se o inquilino não apresentar outra garantia?

Se o inquilino não substituir a garantia dentro do prazo solicitado, poderá ocorrer o encerramento da locação e o ajuizamento de ação de despejo, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.

Isso acontece porque a garantia foi uma das condições utilizadas pelo proprietário para aprovar a locação.

O inquilino não deve esperar o encerramento dos 120 dias para começar a procurar outro fiador ou contratar uma modalidade diferente. A análise e a contratação de uma nova garantia podem exigir documentos, aprovação de crédito e pagamento de custos.

A separação ou saída de um dos inquilinos libera o fiador?

Não automaticamente.

Nos casos de separação, divórcio, dissolução de união estável ou falecimento do locatário, a locação pode prosseguir com a pessoa que permanece no imóvel, conforme as regras da Lei do Inquilinato.

Essa alteração deve ser comunicada por escrito ao proprietário e ao fiador. Em determinadas situações de subrogação, a legislação permite que o fiador comunique sua exoneração dentro de 30 dias após receber a informação, permanecendo responsável por mais 120 dias depois de notificar o locador.

Cada situação precisa ser analisada de acordo com os ocupantes, o contrato e as comunicações realizadas.

O fiador responde por alterações que não assinou?

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado na Súmula 214 de que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento contratual ao qual não tenha dado sua concordância.

Isso significa que mudanças relevantes não podem simplesmente ampliar a responsabilidade do fiador sem sua anuência.

Entretanto, a simples prorrogação da locação pode manter a garantia quando o contrato estabelece expressamente que a fiança permanecerá até a efetiva entrega das chaves. Nesse caso, o fiador deverá utilizar o procedimento de exoneração aplicável ao período indeterminado.

A responsabilidade termina com a entrega das chaves?

Muitos contratos determinam que a fiança permanece até a devolução efetiva do imóvel. Essa cláusula pode fazer com que o fiador continue responsável mesmo depois do prazo original, caso o inquilino permaneça na unidade.

A entrega das chaves também não elimina débitos anteriores. Valores vencidos durante o período em que a garantia estava válida ainda poderão ser cobrados.

Por isso, o encerramento da responsabilidade deve ser analisado considerando o contrato, a notificação, a data da prorrogação e o período de 120 dias.

Como evitar problemas com a fiança?

O contrato precisa informar com clareza quais obrigações são garantidas, qual é a duração da fiança e o que acontece em caso de prorrogação.

Também é importante manter os dados do fiador atualizados e formalizar qualquer alteração, substituição ou pedido de exoneração.

Na EvoluLar, as garantias são analisadas desde o início da locação. O acompanhamento dos prazos e das comunicações reduz riscos para o proprietário, oferece clareza ao inquilino e evita que o fiador desconheça o alcance de sua responsabilidade.

Conclusão

O fiador pode deixar o contrato em determinadas situações, mas sua saída não acontece apenas porque ele comunicou que mudou de ideia.

Durante o prazo determinado, a fiança normalmente permanece válida. Quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, o fiador pode notificar sua exoneração, mas continuará responsável durante os 120 dias seguintes.

Nesse intervalo, o inquilino deverá apresentar uma nova garantia aceita pelo proprietário.

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