O imóvel foi alugado com ar-condicionado funcionando, mas, depois de algum tempo, o aparelho parou de refrigerar, começou a vazar ou apresentou um problema elétrico.

Nesse momento surge uma dúvida comum: quem deve pagar o técnico, o reparo e a eventual substituição do equipamento?

A Lei do Inquilinato não possui uma regra específica dedicada ao ar-condicionado. A definição da responsabilidade depende da origem do defeito, das condições do aparelho no início da locação, do uso realizado pelo inquilino e do que foi estabelecido no contrato.

Portanto, não é correto afirmar que todo reparo pertence ao proprietário ou que qualquer manutenção deve ser paga pelo locatário.

O ar-condicionado pertence ao imóvel?

O primeiro ponto é descobrir quem instalou e quem é o proprietário do equipamento.

Quando o ar-condicionado já estava instalado e foi apresentado como parte do imóvel, sua existência e seu estado devem constar no contrato e na vistoria de entrada.

Nesse caso, o aparelho integra as condições consideradas pelo inquilino ao escolher a unidade. Se ele foi entregue em funcionamento, existe uma expectativa de que possa ser utilizado durante a locação.

Se o equipamento foi comprado e instalado pelo próprio inquilino, a manutenção normalmente será de sua responsabilidade, salvo quando o problema tiver sido provocado por falha estrutural do imóvel ou por outra situação atribuída ao proprietário.

Quando o conserto é responsabilidade do proprietário?

O artigo 22 da Lei do Inquilinato determina que o proprietário deve entregar o imóvel em condições de servir à finalidade contratada e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Assim, o reparo poderá ser responsabilidade do locador quando o problema decorrer de:

1. Defeito que já existia antes da entrada do inquilino
2. Desgaste natural de um equipamento fornecido com o imóvel
3. Falha interna provocada pela idade do aparelho
4. Instalação elétrica ou infraestrutura inadequada
5. Problema na tubulação instalada pelo proprietário
6. Necessidade de substituição por fim da vida útil

Imagine que o apartamento tenha sido alugado com um aparelho antigo e, poucos meses depois, o compressor deixe de funcionar sem sinais de uso inadequado. Um diagnóstico técnico poderá demonstrar que a falha ocorreu pelo envelhecimento do equipamento, e não por culpa do inquilino.

Nesse cenário, transferir automaticamente todo o custo ao locatário pode ser inadequado.

Quando o inquilino pode ser responsável?

A Lei do Inquilinato também estabelece que o locatário deve cuidar do imóvel como se fosse seu e reparar os danos causados por ele, seus familiares, visitantes ou prestadores de serviço.

O inquilino poderá ser responsável quando o defeito decorrer de:

1. Uso contrário às orientações do fabricante
2. Danos provocados por impacto ou manuseio inadequado
3. Alteração da instalação sem autorização
4. Contratação de profissional não qualificado que danificou o equipamento
5. Falta de limpeza ou conservação exigida no contrato
6. Omissão diante de um problema que poderia ter sido evitado

Se o aparelho começou a vazar e o inquilino continuou utilizando o equipamento até provocar danos maiores, a responsabilidade poderá ser diferente daquela existente no momento em que o primeiro defeito apareceu.

Quem paga a limpeza periódica?

Limpeza de filtros e cuidados cotidianos costumam fazer parte da conservação normal realizada por quem utiliza o equipamento.

Já uma manutenção técnica mais complexa precisa ser analisada conforme o contrato, o manual do aparelho e a causa do problema.

O ideal é que o contrato informe:

1. Se o equipamento faz parte da locação
2. Em quais condições ele foi entregue
3. Quem deve realizar a limpeza periódica
4. Qual é a frequência recomendada
5. Como solicitar assistência técnica
6. Quem pode autorizar serviços e substituições

Sem essas informações, uma simples limpeza pode se transformar em uma discussão sobre responsabilidade e cobrança.

A vistoria precisa registrar o aparelho?

Sim.

A vistoria de entrada deve informar a marca, o modelo, o estado aparente e o funcionamento do ar-condicionado. Também é recomendável fotografar o aparelho, o controle remoto, a tubulação e a unidade externa.

Quando possível, o equipamento deve ser ligado durante a vistoria para confirmar que está refrigerando, não apresenta ruídos anormais e não possui vazamentos aparentes.

Registrar apenas “ar-condicionado em bom estado” pode ser insuficiente. Uma descrição detalhada protege o proprietário e o inquilino.

O que fazer quando o aparelho quebra?

O inquilino deve comunicar o problema imediatamente ao proprietário ou à administradora.

Essa comunicação deve ser feita por escrito e conter fotografias, vídeos e uma descrição dos sintomas apresentados. O aparelho não deve ser desmontado nem reparado sem autorização, exceto diante de uma situação emergencial devidamente comprovada.

O procedimento mais seguro é:

1. Interromper o uso se houver risco de agravamento
2. Registrar o defeito
3. Comunicar a administradora ou o proprietário
4. Solicitar uma avaliação técnica
5. Identificar a causa do problema
6. Definir a responsabilidade antes de autorizar o serviço

O laudo ou orçamento do técnico é fundamental porque informa se houve desgaste, falha de instalação, falta de manutenção ou dano causado pelo usuário.

O inquilino pode mandar consertar e descontar do aluguel?

Não deve fazer isso unilateralmente.

Mesmo quando o reparo aparenta ser responsabilidade do proprietário, descontar valores do aluguel sem autorização pode gerar inadimplência contratual.

O correto é comunicar o problema, apresentar o diagnóstico e obter uma autorização por escrito sobre a execução do serviço e a forma de pagamento ou reembolso.

Se houver urgência e o proprietário não responder, o inquilino deve documentar todas as tentativas de contato e buscar orientação antes de realizar qualquer desconto.

O aparelho quebrado torna o imóvel impróprio para morar?

Depende das características da locação.

Em um imóvel residencial comum, a falta temporária do ar-condicionado nem sempre torna a unidade inabitável. Porém, a situação pode ser diferente quando o equipamento é essencial para o uso contratado, especialmente em imóveis comerciais, ambientes sem ventilação adequada ou locais destinados a atividades específicas.

O artigo 26 da Lei do Inquilinato estabelece que, quando reparos urgentes de responsabilidade do proprietário durarem mais de dez dias, o inquilino poderá ter direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente. Se durarem mais de 30 dias, poderá existir a possibilidade de encerramento do contrato.

A aplicação dessa regra depende do impacto do reparo sobre o uso do imóvel e das circunstâncias concretas.

E se for necessário comprar um aparelho novo?

A troca deve ser avaliada quando o reparo não for tecnicamente possível ou quando seu custo não for justificável.

Se o equipamento pertence ao proprietário e a substituição decorre do desgaste natural, o custo tende a ser atribuído ao locador. Se o aparelho foi danificado pelo inquilino, poderá haver responsabilidade pelo reparo ou pela reposição, considerando o estado e a idade do equipamento.

Não é adequado cobrar automaticamente o valor integral de um aparelho novo para substituir outro que já possuía muitos anos de uso. A vida útil e a depreciação devem ser consideradas.

Como a administração profissional evita conflitos?

Uma gestão imobiliária eficiente registra os equipamentos, acompanha as comunicações, solicita diagnósticos técnicos e identifica corretamente a origem de cada problema.

Na EvoluLar, as responsabilidades são analisadas com base no contrato, na vistoria e nas evidências apresentadas. Isso protege o patrimônio do proprietário e evita que o inquilino seja cobrado por defeitos que não provocou.

Conclusão

A responsabilidade pelo conserto do ar-condicionado não é definida apenas pelo fato de o equipamento estar dentro de um imóvel alugado.

Defeitos anteriores, desgaste natural e problemas estruturais podem ser responsabilidade do proprietário. Limpeza cotidiana, conservação e danos provocados pelo uso inadequado podem caber ao inquilino.

O contrato, a vistoria e o diagnóstico técnico são essenciais para chegar a uma decisão segura.

Quer administrar seu imóvel com acompanhamento profissional e responsabilidades bem definidas? Fale com a EvoluLar e proteja seu patrimônio com uma gestão segura e transparente.