O comprador pagou o preço, assinou a escritura e recebeu as chaves. Isso significa que o imóvel já está oficialmente em seu nome?

Ainda não.

Escritura, matrícula e registro são elementos diferentes de uma negociação imobiliária. Cada um possui uma função específica, e confundir esses documentos pode deixar o comprador em uma situação de insegurança.

O Código Civil determina que a propriedade imobiliária entre pessoas vivas é transferida mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, a escritura formaliza o negócio, mas é o registro que efetivamente altera a propriedade.

O que é a escritura pública de compra e venda?

A escritura pública é o documento elaborado em um Tabelionato de Notas para formalizar a vontade das partes.

O tabelião identifica os envolvidos, analisa os documentos apresentados e registra as principais condições da negociação, como:

1. Identificação do comprador e do vendedor
2. Descrição do imóvel
3. Valor da compra e venda
4. Forma de pagamento
5. Declarações das partes
6. Tributos e documentos apresentados
7. Eventuais condições especiais do negócio

A escritura oferece autenticidade e segurança jurídica, mas permanece sendo o título que deverá ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis.

Quando a escritura pública é obrigatória?

O artigo 108 do Código Civil estabelece, como regra, que a escritura pública é necessária para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo quando a legislação permitir outro instrumento.

Entretanto, nem toda compra exige uma escritura pública separada.

Nos financiamentos imobiliários com alienação fiduciária, por exemplo, o contrato assinado com a instituição financeira pode possuir força de escritura pública e servir como título para registro.

O mesmo pode acontecer em outras situações previstas em lei. Por isso, o documento necessário depende da modalidade da aquisição.

O que é o registro do imóvel?

O registro é o ato praticado pelo Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região onde a propriedade está localizada.

Após receber o título, o registrador analisa sua regularidade e, estando tudo correto, registra a transferência na matrícula.

É nesse momento que o nome do comprador passa a constar oficialmente como proprietário.

O artigo 1.245 do Código Civil é claro ao estabelecer que, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado o proprietário do imóvel.

Por isso, existe uma expressão muito conhecida no mercado imobiliário: quem não registra não é dono.

Escritura assinada significa imóvel transferido?

Não.

A escritura demonstra que uma compra e venda foi formalizada, mas não altera automaticamente a titularidade registrada na matrícula.

Imagine que o comprador assine a escritura e decida guardá la sem apresentar ao Cartório de Registro de Imóveis. Perante o registro imobiliário, o imóvel continuará em nome do vendedor.

O comprador terá um título que permite solicitar a transferência, mas ainda não terá concluído a aquisição da propriedade.

O que é a matrícula do imóvel?

A matrícula funciona como o histórico jurídico do imóvel.

Ela é mantida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e reúne informações como:

1. Descrição e localização da propriedade
2. Nome dos proprietários
3. Compras e vendas anteriores
4. Financiamentos e alienações fiduciárias
5. Penhoras e indisponibilidades
6. Usufrutos
7. Construções averbadas
8. Alterações relevantes relacionadas ao bem

A escritura é um documento referente ao negócio. A matrícula é o histórico oficial do imóvel. O registro é o ato que insere a transferência nessa matrícula.

Qual cartório faz cada procedimento?

A escritura pública é lavrada no Tabelionato de Notas. Em regra, as partes podem escolher o tabelionato, observadas as normas aplicáveis.

Já o registro deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela área onde o imóvel está localizado.

São atividades diferentes. O tabelião formaliza o negócio e o registrador verifica se o título pode ingressar na matrícula.

O que acontece depois da assinatura da escritura?

Depois da lavratura, o título deve ser encaminhado ao Registro de Imóveis competente.

O cartório fará a qualificação registral, analisando a identificação das partes, a descrição da unidade, a continuidade da propriedade, os recolhimentos e os demais requisitos.

Se houver alguma pendência, o cartório poderá emitir uma nota devolutiva indicando o que precisa ser corrigido ou complementado.

Quando o título é aceito e registrado, a matrícula passa a indicar o comprador como novo proprietário.

Quais são os riscos de não registrar?

Deixar a escritura sem registro pode gerar problemas importantes.

Como o vendedor continua figurando como proprietário, o imóvel poderá ser alcançado por situações relacionadas a ele, exigindo que o comprador adote medidas para proteger seus direitos.

Também podem surgir dificuldades em casos de:

1. Falecimento do vendedor
2. Dívidas e ações judiciais
3. Tentativa de nova venda
4. Inventário
5. Financiamento futuro
6. Venda posterior pelo comprador
7. Regularização de construções ou alterações

Quanto maior for o intervalo entre a assinatura e o registro, maior poderá ser a complexidade para concluir a transferência.

Receber as chaves transforma o comprador em proprietário?

Não.

A entrega das chaves transfere a posse direta do imóvel, permitindo que o comprador utilize a unidade. A propriedade, entretanto, somente é transferida com o registro do título.

Posse e propriedade não são a mesma coisa.

Uma pessoa pode morar no imóvel, pagar condomínio e IPTU e ainda assim não constar como proprietária na matrícula.

É possível vender um imóvel sem registrar a compra anterior?

A ausência do registro anterior pode impedir a venda direta.

O sistema registral segue o princípio da continuidade. Isso significa que somente quem aparece como proprietário na matrícula pode, em regra, transferir formalmente o imóvel para outra pessoa.

Se o comprador anterior nunca registrou seu título, será necessário regularizar a sequência documental antes de concluir uma nova transferência.

Quanto custa fazer a escritura e o registro?

Os custos dependem do valor do imóvel, do estado, do tipo de negócio e das tabelas de emolumentos aplicáveis.

Normalmente, a compra envolve:

1. ITBI, quando incidente
2. Emolumentos do Tabelionato de Notas
3. Emolumentos do Registro de Imóveis
4. Certidões e documentos necessários

Em aquisições financiadas, a estrutura de custos pode ser diferente porque o contrato bancário pode substituir a escritura pública.

O comprador deve calcular essas despesas antes de fechar o negócio.

Como saber se o imóvel já está em seu nome?

A forma mais segura é solicitar uma certidão atualizada da matrícula depois da conclusão do registro.

O documento deverá apresentar o ato de aquisição e o nome do novo proprietário.

Guardar apenas a escritura, o contrato ou o comprovante de pagamento não substitui essa conferência.

Como a EvoluLar protege o comprador?

Uma negociação segura não termina com a assinatura do contrato ou com a entrega das chaves.

A EvoluLar acompanha a documentação, orienta as partes sobre as etapas da transferência e verifica os elementos essenciais para que o negócio seja concluído com segurança.

Esse acompanhamento reduz o risco de o comprador pagar pelo imóvel e permanecer com uma aquisição documentalmente incompleta.

Conclusão

Escritura e registro não são a mesma coisa.

A escritura formaliza a compra e venda. O registro insere essa transferência na matrícula e faz com que o comprador seja reconhecido oficialmente como proprietário.

Assinar, pagar e receber as chaves são etapas importantes, mas a segurança patrimonial somente se completa com o registro correto do título.

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