O reajuste do aluguel é uma atualização periódica destinada a preservar o valor do contrato diante da variação dos preços. Apesar de fazer parte da rotina de proprietários e inquilinos, ele ainda provoca dúvidas importantes.

Qual índice deve ser aplicado? O aluguel pode aumentar todos os meses? O proprietário pode escolher um percentual diferente? É possível negociar?

Para evitar conflitos, o primeiro passo é consultar o contrato de locação. É nele que devem estar definidos o índice utilizado, a data de aniversário e as demais condições do reajuste.

Qual é o índice de reajuste do aluguel em 2026?

Não existe um único índice obrigatório para todos os contratos de locação. O indicador deve ser escolhido pelas partes e registrado no documento.

O IGP M, calculado pela Fundação Getulio Vargas, permanece como uma das referências mais utilizadas. Também existem contratos vinculados ao IPCA ou a outros indicadores legalmente permitidos.

Segundo a FGV IBRE, o IGP M apresentou queda de 0,22% em agosto de 2026, mas acumulou alta de 2,16% nos 12 meses encerrados naquele mês.

O percentual mensal divulgado não deve ser confundido com o acumulado anual. Para contratos com aniversário em setembro de 2026, por exemplo, a referência normalmente considerada seria o acumulado dos 12 meses até agosto, desde que o contrato estabeleça o IGP M.

Como calcular o reajuste do aluguel?

O cálculo é relativamente simples:

Valor atual do aluguel × percentual acumulado do índice = valor do reajuste

Considere um aluguel mensal de R$ 2.500,00 e um índice acumulado de 2,16%.

R$ 2.500,00 × 2,16% = R$ 54,00

O novo aluguel seria:

R$ 2.500,00 + R$ 54,00 = R$ 2.554,00

Esse cálculo deve considerar apenas o aluguel, salvo quando o contrato estabelecer outra condição válida. Condomínio, IPTU, seguro e contas de consumo possuem regras próprias e não devem ser somados automaticamente à base do reajuste.

Quando o aluguel pode ser reajustado?

Nos contratos residenciais, o reajuste costuma ocorrer uma vez por ano, na data de aniversário da locação.

Se o contrato começou em 15 de setembro de 2025, o primeiro reajuste normalmente poderá ser aplicado em 15 de setembro de 2026. O proprietário não deve alterar o valor livremente antes desse período apenas porque os preços de imóveis semelhantes aumentaram.

Também é importante não confundir a data do reajuste com a data de divulgação do índice. Como o indicador é publicado após o encerramento de cada mês, deve ser utilizada a referência disponível e aplicável na data prevista pelo contrato.

O proprietário pode aumentar o aluguel acima do índice?

O reajuste anual precisa respeitar a cláusula contratual. Se o documento determina a aplicação do IGP M, não é adequado escolher outro percentual unilateralmente apenas porque o valor de mercado aumentou mais.

Entretanto, a Lei do Inquilinato permite que proprietário e inquilino negociem um novo valor de comum acordo, inclusive alterando a cláusula de reajuste.

Quando não existe acordo, a legislação também prevê a possibilidade de revisão judicial do aluguel depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado, com o objetivo de adequá-lo ao preço de mercado.

Portanto, reajuste anual e revisão do valor são situações diferentes.

E se o índice ficar negativo?

Quando o índice previsto no contrato apresenta variação negativa, é necessário analisar a redação da cláusula.

Alguns contratos determinam expressamente que somente variações positivas serão aplicadas. Outros preveem a atualização conforme a variação integral do indicador. Se houver dúvida, a interpretação deve considerar o texto contratual, a legislação e as circunstâncias específicas da locação.

Uma administração imobiliária profissional ajuda a conferir a cláusula e a evitar decisões unilaterais que possam gerar desgaste ou questionamentos.

O reajuste precisa ser avisado ao inquilino?

Embora o reajuste esteja previsto no contrato, é recomendável que o inquilino receba uma comunicação clara antes da cobrança do novo valor.

O aviso deve apresentar:

1. O valor atual do aluguel
2. O índice utilizado
3. O percentual acumulado
4. A memória do cálculo
5. O novo valor e a data de início da cobrança

Essa transparência fortalece a relação entre as partes e reduz o risco de divergências.

Vale a pena negociar o reajuste?

Sim. A negociação pode ser interessante quando o aluguel atualizado fica acima do praticado no mercado, quando o inquilino mantém os pagamentos em dia ou quando a desocupação representaria um custo maior para o proprietário.

Para o locador, preservar um bom inquilino pode reduzir despesas com vacância, divulgação, manutenção e nova contratação. Para o locatário, negociar antecipadamente pode proporcionar previsibilidade e permanência no imóvel.

A decisão deve considerar o valor de mercado, o histórico da locação e as condições do imóvel.

Conclusão

Calcular o reajuste do aluguel em 2026 exige mais do que aplicar um percentual. É necessário verificar o contrato, identificar o índice correto, respeitar a periodicidade anual e apresentar o cálculo com transparência.

Proprietários e inquilinos também devem compreender a diferença entre reajuste contratual, negociação e revisão do aluguel.

Com o acompanhamento da EvoluLar, todas as etapas da locação são conduzidas com segurança, clareza e atenção aos interesses das partes. Uma administração profissional protege o patrimônio do proprietário e proporciona uma relação mais tranquila ao inquilino.