Ao medir uma casa ou apartamento, o proprietário pode descobrir que a área encontrada não corresponde ao número informado na matrícula. Essa diferença costuma gerar preocupação, especialmente quando o imóvel será vendido ou financiado.

Nem toda divergência significa que existe uma irregularidade. O primeiro passo é confirmar se os documentos e a medição estão considerando o mesmo tipo de área.

Apartamentos podem apresentar área privativa, área comum, área total, área útil e fração ideal. Casas podem ter diferenças entre a área do terreno, a área construída e a área cadastrada pela prefeitura.

Comparar informações de naturezas diferentes pode criar uma aparente divergência que, na realidade, não exige correção.

Quais documentos devem ser comparados?

A análise não deve se limitar ao anúncio do imóvel ou ao carnê do IPTU. É necessário comparar diferentes documentos:

• matrícula atualizada;

• escritura ou contrato de aquisição;

• cadastro municipal do IPTU;

• planta aprovada pela prefeitura;

• projeto da construção;

• instituição e especificação do condomínio;

• memorial descritivo;

• levantamento realizado por arquiteto ou engenheiro.

O IPTU possui finalidade tributária e não substitui a matrícula. Uma área constar corretamente no cadastro municipal não significa que ela esteja averbada no Registro de Imóveis.

Por que a metragem pode estar diferente?

A divergência pode ter diferentes origens. Entre as mais frequentes estão erros antigos de descrição, medições imprecisas, reformas, ampliações e construções realizadas sem posterior averbação.

Em casas, é comum que o proprietário construa outro cômodo, edícula, garagem coberta ou área de lazer sem atualizar a documentação.

Nos apartamentos, a diferença pode surgir porque o anúncio informa apenas a área privativa, enquanto outro documento considera áreas comuns ou a metragem total.

Também pode existir um erro efetivo na descrição do terreno, nas medidas perimetrais ou na indicação dos confrontantes.

A diferença de metragem impede a venda?

Nem sempre. Um imóvel com divergência pode ser negociado, mas a situação deve ser identificada antes da assinatura do contrato.

Quando a diferença envolve uma construção não averbada, o comprador precisa saber que parte da edificação não consta oficialmente na matrícula. Isso pode afetar a avaliação, a segurança documental e a aprovação do financiamento.

Omitir a divergência pode gerar conflitos posteriores, pedidos de abatimento do preço ou até discussão sobre o desfazimento do negócio.

Uma venda transparente deve informar qual área está registrada, qual foi efetivamente medida e quais providências ainda precisam ser realizadas.

A metragem diferente pode impedir o financiamento?

Pode. O banco avalia tanto a documentação quanto as características físicas do imóvel. Se o avaliador identificar uma construção ou ampliação que não aparece na matrícula, a instituição poderá solicitar a regularização antes de aprovar a garantia.

O financiamento também poderá ser calculado considerando apenas a área regularizada. Isso pode reduzir o valor de avaliação e alterar o limite de crédito oferecido ao comprador.

As exigências variam entre instituições financeiras e conforme a dimensão da divergência. Por isso, não é recomendável prometer ao comprador que o financiamento será aprovado antes da análise bancária.

Como corrigir a metragem na matrícula?

Quando existe erro ou imprecisão no registro, pode ser necessário realizar uma retificação de área. Os artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos permitem a correção administrativa pelo Cartório de Registro de Imóveis, sem excluir a possibilidade de procedimento judicial.

O processo poderá exigir:

• levantamento técnico do imóvel;

• planta e memorial descritivo;

• assinatura de profissional habilitado;

• Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica;

• documentos do proprietário;

• comprovação da situação municipal;

• manifestação dos proprietários confrontantes;

• requerimento dirigido ao Registro de Imóveis.

Os documentos exatos dependem do tipo de imóvel e da origem da divergência. Em unidades de condomínio, alterações que afetem áreas privativas, comuns ou frações ideais podem exigir uma análise mais complexa.

E quando existe uma construção não averbada?

Nesse caso, apenas medir o imóvel não resolve o problema. Primeiro será necessário verificar se a construção pode ser regularizada perante a prefeitura.

Depois da aprovação municipal e da emissão dos documentos exigidos, o proprietário poderá solicitar a averbação da área construída na matrícula.

Dependendo do município e das características da obra, também podem existir exigências fiscais, previdenciárias e técnicas. O procedimento deve ser acompanhado por arquiteto ou engenheiro habilitado.

O comprador pode pedir abatimento do preço?

O artigo 500 do Código Civil trata da situação em que a área informada na venda não corresponde às dimensões reais.

Quando o preço foi determinado pela medida da área, o comprador poderá, conforme o caso, exigir o complemento, pedir abatimento proporcional ou discutir a resolução do contrato.

A legislação presume que uma diferença de até um vigésimo, equivalente a 5% da área total informada, pode ter caráter apenas enunciativo. Essa presunção não é absoluta, pois o comprador poderá demonstrar que não teria realizado o negócio naquela condição.

Se o imóvel foi vendido como uma coisa certa e individualizada, e a metragem foi apenas informativa, a análise pode ser diferente. O Código Civil também estabelece prazo de um ano, contado do registro do título, para as ações previstas nessa situação.

O que verificar antes de comprar?

Antes de assinar o contrato, o comprador deve conferir se a área anunciada corresponde à área privativa registrada e se todas as construções estão averbadas.

Se houver divergência, o contrato precisa indicar:

• qual é a metragem registrada;

• qual área foi encontrada na medição;

• quem será responsável pela regularização;

• qual é o prazo previsto;

• o que acontecerá se a correção não for possível;

• se a compra depende da aprovação do financiamento.

Conclusão

Uma metragem diferente da matrícula não deve ser ignorada nem tratada automaticamente como fraude. Primeiro é necessário confirmar quais áreas estão sendo comparadas e identificar se existe erro registral, construção não averbada ou simples diferença de conceito.

A EvoluLar analisa a documentação e as características do imóvel antes da negociação, ajudando proprietários e compradores a identificarem divergências que podem comprometer a venda. Conte com a EvoluLar para negociar seu patrimônio com segurança, transparência e acompanhamento profissional.